Днепропетровские недострои можно вернуть к жизни
Для этого инвесторам надо объединиться и взять судьбу «незавершенки» в свои рук. Украинское законодательство позволяет это сделать.
18 этажей в самом сердце Днепропетровска, почти 18 тыс. кв. м площади: выставочные залы, офисы, кафе, парковки – бизнес-центр «Цивилизация» должен был отвечать всем потребностям современного бизнеса. Но грянул кризис, и строительные пирамиды начали лопаться по всей стране. В2012 году было возбуждено дело о банкротстве строительной фирмы «Консоль» Сегодня практически готовое заброшенное здание «Цивилизации» – излюбленный объект местных руферов, которые водят на крышу недостроя экскурсии обезбашенных горожан. В Днепропетровске три замороженных объекта этой фирмы. А всего по данным портала «Союз инвесторов Украины» по «Консоли» открыто исполнительных производств на общую сумму более млрд. грн. Ныне владелец фирмы Владимир Константинов – спикер Крымского парламента, один из главных украинских сепаратистов. А на многочисленные материковые недострои фирмы наложен арест. Сотни обманутых инвесторов по всей стране остались у разбитого корыта. И это только одна фирма-банкрот.
По данным юристов «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам» сегодня в Украине около полумиллиона человек пострадали от строительных афер, около тысячи объектов стоят недостроенными.
Нельзя сказать, что государство не пыталось как-то разрулить эту проблему. Так в 2009 году Кабмин утвердил программу выкупа недостроенного жилья в государственную собственность.
В 2014 году премьер-министр Украины Арсений Яценюк дал указания по всем областям «проинвентаризировать все объекты недвижимости, которые находятся на стадии готовности строительства более 80%». Затем в Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ Украины необходимо было подать сведенные данные о том, какая стоимость строительства и сроки достройки таких объектов. Это общежития, недостроенные санатории, объекты жилищного и нежилищного строительства. Но время идет, благие намерения остаются на бумаге. До сих пор в государстве нет общей стратегии: что делать с уже существующими недостроями, и как обезопасить людей, покупающих квартиры на стадии строительства.
Еще в 2012 году в помощь покупателям квартир на стадии строительства Конфедерация строителей Украины создала так называемый черный список застройщиков. Документ этот, неоднозначный, «посмертный». Ведь фирмы, обозначенные в списке как ненадежные, преспокойно могли сменить название и продолжать обирать доверчивых граждан. Среди днепропетровских фирм в черном списке только одна - ООО «Ависта-трейдинг», которая не достроила второй дом по адресу пр. Кирова,23 в результате финансовых махинаций. Кстати, эта фирма ликвидирована, но не факт, что она не возродилась под другим названием.
Защити себя сам
Но жизнь продолжается: строители продолжают строить и изобретать новые легальные схемы продажи квартир, люди продолжают покупать квартиры на стадии строительства, потому что это дешевле, чем покупать готовое жилье. Сегодня за 30-35 тыс. долл. в Днепропетровске можно купить прекрасную современную квартиру в строящемся доме, а на вторичном рынке за те же деньги - «панельку» или «хрущевку». И потому люди продолжают инвестировать на собственный страх и риск.
Что можно сделать в этой ситуации, чтобы спасти уже потраченные деньги инвесторов, достроить заброшенные дома и обезопасить будущих инвесторов от риска расстаться со своими деньгами?
Днепропетровские недострои можно вернуть к жизни, а инвесторов защитить от рисков вложения денег в жилье на стадии строительства - считает заслуженный строитель Украины Леонид Турчин. Он инициировал создание Днепропетровского реестра добросовестных застройщиков и предложил объединить усилия местных властей, строителей и пострадавших инвесторов в деле решения судьбы недостроенных жилых домов. О самом реестре чуть ниже, а вот начать работу по спасению замороженных строек, считает Турчин, надо с инвентаризации недостроенных жилых комплексов, ведь необходимо понять природу объекта и его экономику. А дальше - объединяться и действовать.
Алгоритм спасения заброшенной стройки
- Для начала инвесторам, чья стройка остановилась, надо найти друг друга и объединиться. Это достаточно сложно, ведь изначально списки инвесторов хранятся у нерадивого застройщика. Как вариант, инициаторам можно дать объявление через СМИ.
- В суде каждый инвестор должен установить имущественное право на свою часть недостроя.
- Затем инвесторы должны объединиться в кооператив( неприбыльная организация), в его уставный фонд внести свои доли в недострое.
- Обратиться к муниципальным властям для передачи в аренду землю под незавершенным строительством.
- Ваш кооператив может стать инструментом финансирования дальнейшего строительства дома. Кооператив может аккумулировать средства инвесторов на своих счетах, контролировать ход строительства, а также привлекать новых инвесторов( читай, продавать квартиры). По завершении строительства кооператив может ввести дом в эксплуатацию.
- Если у членов кооператива возникает сомнение в надежности застройщика, они могут его сменить и продолжить стройку с новым, надежным партнером.
Этот путь дорогой, долгий, но не невозможный – утверждают юристы. В Днепропетровске этот путь пока не прошел никто, а вот в Киеве уже есть смельчаки, которые взяли строительство в свои руки.
В Европе долгострой – большая редкость
Определить надежность застройщика в Украине можно пока только «на глазок», и это целиком и полностью дело инвестора. А вот в мире - другая практика, направленная на защиту человека. К примеру, в Великобритании существует в свободном доступе реестр добросовестных застройщиков. Общественный совет на основе независимого аудита опыта и деловой репутации, персонала, правовых рисков, финансово-экономического состояния и конкурентного положения фирмы присваивает застройщику баллы и определяет его место в рейтинге надежности. В общем, репутация застройщика конвертируется в прибыль фирмы и спокойный сон инвестора. В Израиле, существуют определенные ограничения для начинающих застройщиков. Так, фирма не может получить разрешение на строительство высотного дома, если до этого она не строила дома меньшей этажности. Кроме того, во всем мире риски инвесторов страхуют страховые компании. Может быть, поэтому в Европе долгострой – это редкость.
А теперь возвращаемся к Днепропетровскому реестру надежных застройщиков Взяв за основу британский опыт, Днепропетровская областная организация работодателей разработала собственное положение о надежности застройщиков и предложило его городским властям Днепропетровска.. Таким документом может воспользоваться муниципалитет при проведении тендеров, реестр будет удобен для инвесторов - физических и юридических лиц при покупке жилья и при выборе генподрядчика. Документ принесет пользу и банкам, которые принимают решение о кредитовании. Днепропетровские власти реестром заинтересовались и обещали подумать над его воплощением. От них в этой истории тоже многое будет зависеть, хотя бы оперативная передача земли от недобросовестной фирмы кооперативу.
Но пока реестра нет, рассчитывать при выборе застройщика придется на собственную проницательность, наблюдательность и... удачу. Придется составлять свой рейтинг застройщиков.
Алгоритм определения надежности застройщика в Украине
- Изучите историю застройщика: сколько лет он на рынке, сколько объектов было введено в эксплуатацию.
- Внимательно изучите ветки по недвижимости интернет-форумов. Если у застройщика проблемы, там обязательно это как-то проявится.
- Изучите данные из Единого государственного реестра юридических лиц. Узнайте, кто собственник фирмы, где она зарегистрирована. Спросите у старика «Гугла», не связана ли фамилия учредителя со строительными скандалами.
- Изучите единый реестр судебных решений. Если фирма судится с инвесторами-физическими лицами – это плохой знак.
- Изучите документы финансовой отчетности фирмы, обратите внимание на размер ее уставного фонда.
- Проверьте у застройщика документы на землю. Это может быть действующий договор аренды или документ о праве собственности на землю. Изучите генплан жилого комплекса.
7. Проверьте разрешение на строительство, оно обязательно должно быть.
- Расспросите менеджера о механизме покупки квартиры (схемы инвестирования), источниках финансирования. Лучше, если фирма привлекает для строительства и собственные средства, не только деньги инвесторов.
- Изучите с юристом договор, который вам предстоит подписать, оцените риски.
- Посетите стройплощадку и убедитесь, что работы ведутся.
Главное управление статистики в Днепропетровской области предоставило список проблемных строек города. Публикуем его без купюр, чтобы каждый мог сделать вывод. Впрочем, за его достоверность не ручаемся. К примеру, фирма «Созидатель» продала землю на Дзержинского много лет назад и никогда на ней не строилась. Однако по версии управления статистики числится в застройщиках проблемного объекта. Время инвентаризировать недострои и решать их судьбу настало.
Екатерина Иванченко
