Большая продажа завода «Большевик» в Киеве: что могут построить на его месте
В столице под застройку жилья и офисов отдали 33 га производственной площадки предприятия в районе Шулявки.
В последние годы основным видом деятельности некогда успешного «Большевика» была сдача помещений в аренду. По информации, Фонда госимущества, в 2021 году 80% завод находился в аварийном состоянии, из 20 цехов использовалось только три. Доход за 2020 год составил 84,2 млн грн, а убыток - 22,4 млн грн. Долги завода - более 500 млн грн. Поэтому в сентябре 2020-го ФГИ сформировал список объектов для приватизации, среди которых был и завод Большевик.
27 октября на аукционе по продаже завода победила компания Дженерал коммерс. Она купила завод за 1,429 млрд грн. В частности, новым владельцем завода стал консорциум, в который входит компания А-Девелопмент Алексея Баранова и девелопер UDP - Андрея Иванова и Василия Хмельницкого. А конкурентами в торгах были еще 15 компаний. Среди них - компания ИДК Каскад, которую связывают с экс-депутатом Виталием Хомутынником.
Интересно то, что стартовая цена объекта составляла 1,38 млрд грн. И аналитики, и игроки рынка прогнозировали вдвое большую цену на торгах за такой лакомый кусок земли возле центра Киева.
Депутат «Слуги народа» Роксолана Пидласа отметила: «Торги прошли. Результат - 1,4 млрд грн. Хотелось бы больше? Однозначно. Реалистично ли получить больше? Думаю, нет. Стартовая цена была и так достаточно высока. С учетом долга завода, который должен покрыть покупатель, цена актива к началу торгов уже составляла около 2 млн $ за 1 гектар территории завода. В комплекте с полупустыми цехами государство предлагало инвестору обязанность покрыть 500 млн грн долгов, необходимость сохранить остатки производства и проблемы с документами и арендаторами цехов».
Депутат отметила, что земля принадлежит не «Большевику», а городу. По генплану Киева территория завода находится в промышленной зоне и сейчас строительство жилья там невозможно. Для жилищной застройки нужны решения городского совета и изменения в генплан.
«Торги прошли в соответствии с законом. Государство будет 5 лет контролировать выполнение приватизационных условий. Государственный бюджет получит около 2 млрд грн (стоимость акций + долги), а Киев - возможность получить реально работающее предприятие, которое будет платить налоги», - резюмировала Роксолана Пидласа.
Что будет с заводом
Согласно приватизационным условиям, новый владелец должен погасить задолженности завода перед трудовым коллективом, госбюджетом и другими кредиторами (сейчас долги насчитывают более 500 млн грн.), и не допустить увольнения сотрудников в течение определенного срока.
Помимо этого, покупателю необходимо инвестировать в модернизацию предприятия не менее 57 млн грн в течение трех лет, сохранить часть существующего потенциала производства на площадке в Киеве или Жашкове, или других производственных мощностях в Украине.
Что будет на месте завода?
«Консорциум инвесторов, который приобрел «Большевик» планирует ревитализировать территорию с учетом интересов всех стейкхолдеров, начнет работу над проработкой концепции. Наша задача - превратить угасающий завод в объект, который будет приносить пользу городу, горожанам, государству и гармонично вливаться в общегородскую инфраструктуру. Говорить о концепции пока рано - этому должна предшествовать ее детальная проработка», - сообщила Интерфакс пресс-служба компании UDP под управлением Q Partners бизнесмена Андрея Иванова.
При разработке концепции инвесторы планируют использовать опыт, полученный в процессе работы над ревитализацией бывшей территории завода «Арсенал».
«Мы знаем, в каких общественных и жизненных пространствах нуждается город, его жители, чем живет современная городская среда Киева. Мы понимаем, что работа над этим проектом будет настоящим вызовом, учитывая накопленные проблемы с долгами, в том числе перед трудовым коллективом, целым рядом обязательств перед государством и третьими лицами. Наша команда намерена подойти к работе над объектом максимально бережно, соблюдая интересы всех стейкхолдеров», - поясняют в UDP.
И, похоже, девелоперам придется отдать часть заводской территории. Пятый цех завода «Большевик» должен быть передан властям Киева любым способом - продан либо передан за счет долгов по земле. Об этом рассказал заместитель председателя КГГА Николай Поворозник.
«На месте цеха планируется построить съезд с Шулявского путепровода. Важно, что появился объект коммуникации между городом и владельцем этой территории. Надеюсь, что в ближайшее время вопрос пятого цеха будет решен, и мы сможем достроить развязку Шулявского моста так, как она была запланирована», - сказал Поворозник.
Мнение экспертов
Девелоперы оценивают земельный участок завода примерно в $120 - 150 млн (3,2 - 4 млрд грн). Такая площадь участка при плотности застройки на уровне 25 тыс. кв. м на 1 га позволяет построить на ней 5136 квартир. Общая стоимость их реализации составит 23,5 млрд. грн. Для понимания - весь город Киев в год вводит около 1 млн. кв. м жилья. И, учитывая дефицит земли в столице под застройку, близость «Большевика» к метро и центру столицы, эта покупка выглядит очень перспективной.
Вместе с тем, мнение экспертов и участников рынка недвижимости о сделке разделилось. Многие считают, что результаты приватизации «Большевика» говорят о том, что, скорее всего, победитель был известен заранее. На правах анонимности один из девелоперов рассказал: «1,4 млрд грн - это достаточно большая сумма и, пожалуй, беспрецедентное событие на рынке недвижимости Украины. Но насколько она справедлива, и какова реальная стоимость данного участка, достаточно сложно сказать. С одной стороны, этому мешает «отсутствие» артикулированных планов нового собственника, что же он собрался делать с этой землей и всеми находящимися на ней строениями. С другой стороны, это не «голая» земля, реализация проекта на этом участке потребует значительных дополнительных вложений. И сама стоимость, себестоимость того, что будет построено на этой земле может превысить 3-4 млрд грн».
Эксперт считает, что любые проекты, которые застройщик решит реализовать на бывшем «Большевике», должны принести ему ощутимую прибыль. Скорее всего, на территории будет некий микс форматов с жильем и коммерческими помещениями, в том числе апартаментами.
«Вряд ли на этой территории будет построен музей или общественное пространство для всех жителей города, бесплатная больница или что-то не несущее прибыли. Прибыль, на которую рассчитывает застройщик, по киевским меркам, может достичь 5-7 млрд. грн. То есть, в 2 раза превысить затраты», - говорит наш собеседник.
В свою очередь, Юрий Хапко, управляющий партнер юридической фирмы TOTUM LF, специализирующийся на строительстве и капитальных инвестициях отметил: «Логично, что никто не участвовал бы в торгах, будь это не перспективный актив. Новый владелец получил 35 га земли и имущество, 80% которого в аварийном состоянии, и долги предприятия, которые он должен погасить. По условиям аукциона собственник обязан три года хранить производство на заводе, иначе объект вернется в государственную собственность. Однако даже с такими обязательствами цена за гектар земли в таком месте очень привлекательна -$2 млн за га».
Что известно о покупателях завода
ООО «Дженерал Коммерс» основано в 2018 году с уставным капиталом в 4109 грн. Бенефициар компании - Владимир Довгополов. Среди других владельцев - Василий Хмельницкий - украинский предприниматель и народный депутат пяти созывов, основатель компании K.Fund. Кстати, он был одним из депутатов, голосовавших за «Диктаторские законы» в январе 2014. Сегодня ключевые усилия предпринимателя сконцентрированы на девелоперском бизнесе. Среди его проектов - международный аэропорт «Киев», ТРЦ Ocean Plaza, жилые комплексы «Новопечерские Липки», «Бульвар фонтанов», RiverStone, «Парковый город».
