Зачем платить больше. Как уменьшить расход на коммуналку, организовав ОСМД
До июля жители каждой высотки должны создать объединение совладельцев многоквартирного дома либо выбрать управляющую компанию.
В марте у жильцов столичного жилого комплекса "Парковые озера" разгорелся конфликт с администрацией их частного ЖЭКа "Инвестбудгаличина". Жители дома обнаружили в открытой базе данных главного информационно-вычислительного центра (ГИВЦ), что в счетах, выставленных проживающему в домах комплекса руководству компании, указаны одни нули. По словам члена правления объединения совладельцев многоквартирного дома этого комплекса Ярослава Дебелого, это означает, что руководство компании попросту не платит за потребленные услуги, перекидывая расходы на прочих жильцов. Заместитель директора "Инвестбудгаличина" Андрей Крикунов пояснилФокусу, что жильцы раздувают скандал на пустом месте - руководство компании платит, как и все, а "нулевые" платежки связаны с ошибкой в работе ГИВЦ. Впрочем, если верить его словам, то ГИВЦ ошибается весьма избирательно - у несвязанных с управляющей компанией жителей дома начисления отображаются с точностью до копейки.
Эта история возмутила и без того недовольных жильцов жилкомплекса. По их словам, управляющая компания и раньше крайне непрозрачно расходовала собираемые на содержание дома деньги. Так, согласно распечатке затрат на содержание дома и придомовой территории, лишь на услуги по уборке территории каждый месяц управляющая компания тратила по 13 тыс. грн. При этом, по словам жильцов, на три дома приходится всего два дворника. Еще одна странность - мать директора "Инвестбудгаличина" числится бенефициаром компании "Ромакс", у которой, по словам жильцов, видевших договоры, домоправитель закупает бытовую химию и хозинвентарь. Светодиодные лампочки для подъездов, на которые, по уверениям Андрея Крупы, компания потратила 5 тыс. грн, жильцы так и не смогли найти. Сам директор отказался разговаривать с корреспондентом Фокуса, сославшись на то, что он на больничном.
А жильцов киевской новостройки в ЖК "Лисовый" по улице Матыкина этой зимой шокировали тарифы на отопление в платежках от управляющей компании "Березки-Сервис". Так, один из жильцов комплекса в январе заплатил практически 2000 гривен за отопление 56 кв. м жилой площади. Это в разы больше, чем в среднем по Киеву. Через месяц еще одно неприятное открытие - в феврале, когда температура на улице держалась выше нуля, потребление тепла в доме по сравнению с приблизительно таким же теплым декабрем вдруг выросло на 20%, до 180 Гкал. В самой управляющей компании ссылаются на показатели придомового счетчика, но внятно объяснить, почему на обогрев дома ушло столько тепла, все равно не могут.
Решать проблемы жители вышеупомянутых жилкомплексов намерены с помощью создания объединений совладельцев многоквартирных домов. В ОСМД они смогут выбрать собственные органы управления домом и контролировать расход собираемых средств. Пока цены на теплоносители, электроэнергию и предельные тарифы на обслуживание домов оставались чисто символическими, люди особо не задумывались об эффективности использования их средств. Но платя за коммунальные услуги немалые деньги, стали требовать от домоуправителя и качественный сервис.
Тем более что рост тарифов в Украине продолжается. С 1 марта стоимость электроэнергии возросла на 25%. Скорее всего, не избежать и очередного подорожания газа и тепла, что является одним из требований МВФ. Если власти не договорятся со своим главным кредитором об отсрочке, то минимальный тариф на газ для населения и теплокоммунэнерго уже в этом году поднимется на 53%, до 5,5 тыс. грн за 1 тыс. куб. м.
Выбирай и властвуй
Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" передает все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома его жильцам, а также обязывает их создать ОСМД либо самим выбрать организацию, которая будет управлять домом. Если жильцы этого не сделают до июля, то управляющий будет назначен местными властями. Договор с ним будет автоматически продлеваться, если большинство жильцов дома не захотят сменить управляющего.
Высок риск того, что назначенный сверху домоуправ будет распоряжаться средствами жильцов неэффективно. О том, насколько рационально управляющие компании, которых не выбирали жильцы, используют средства, можно судить, сравнив затраты на содержание дома, управляемого ЖЭКом и ОСМД. К примеру, владельцы однокомнатной квартиры в старой хрущевке площадью 30 кв. м на столичном Лесном массиве платят ЖЭКу №301 за содержание дома и придомовой территории около 200 грн в месяц. А совладельцам ОСМД "Будивельник" в Голосеевском районе Киева содержание такой же по площади квартиры обходится всего в 100 грн в месяц. При этом оба дома и их дворы находятся в одинаковом, типичном для микрорайонов из старых хрущевок состоянии.
В сумме в 200 грн на квартиру за содержание дома и придомовой территории нет ничего фантастического. По словам директора департамента систем жизнеобеспечения Минрегиона Виктора Токаренко, в среднем по стране содержание 200-квартирного дома обходится в 40-50 тыс. грн в месяц. Другое дело, что, как показывает практика многих ОСМД, за счет рационального использования средств, эту сумму можно уменьшить в разы. Законы "О местном самоуправлении" и "О жилищно-коммунальных услугах" обязывают местные власти устанавливать предельные тарифы управляющих организаций и ограничивать их рентабельность (тарифы и нормы рентабельности различаются для разных регионов). При этом управляющие компании, занимая фактически монопольное положение, стремятся максимально снизить свою рентабельность, чтобы оптимизировать уплату налогов, но до предельных величин "раздувают" стоимость своих услуг через договоры со связанными компаниями.
Если же управляющего выбирают жильцы, то в условиях конкуренции домоуправителю завышать затраты резона нет. "Сначала мы не делали смет - просто взяли жэковские тарифы. Выяснилось, этих денег хватает на все, еще и остается. Когда стали разбираться, выяснили, что в ЖЭКе 60% квартплаты идет на содержание персонала. Мы на оплату труда тратим 25% средств жильцов. Фиксированную зарплату получает только руководитель ОСМД, управляющий домом. Остальные услуги выполняют частные предприниматели. Заплатить им за сделанную работу выходит значительно дешевле, чем брать человека на ставку", - рассказывает глава ровенского ОСМД "Видродження" Оксана Киричук.
Назначение "своего" управляющего позволяет гораздо оперативнее решать вопросы, связанные с управлением домом. К примеру, в вышгородском жилкомплексе "Ольжин Град" ОСМД создали еще в 2011-м. Но при этом в качестве управляющих назначали "внешних" директоров. Их работа жильцов не устраивала, и в марте этого года директором выбрали одного из жильцов дома - Алексея Савина. Он в первый же день работы заставил электрика заменить перегоревшие лампы в подъездах и настроить реле, которые их выключают в светлое время суток. Расходы на электроэнергию снизились. Кроме того, оказалось, что предыдущие директора практически не контролировали работу компании, занимавшейся обслуживанием лифтов. К примеру, за три года ни один из предыдущих директоров не удосужился забрать из сервиса отремонтированные запчасти для лифтов, которые обслуживающая компания сняла для ремонта, а потом забыла установить на место. Сейчас в планах Савина перевести дом на двухзонный учет электроэнергии, что существенно уменьшит платежки за свет, а также отказаться от услуг ЖЭКа по вывозу мусора. По его словам, за вывоз стандартного контейнера ЖЭК берет 65 грн. Частные конкуренты предлагают установить возле дома подземные контейнеры с герметичными крышками, устранив тем самым неприятные запахи во дворе. При этом вывоз мусора у них стоит не намного дороже - 95 грн, но жизнь с новой системой мусоросборки будет более комфортной.
Практика также показывает, что без создания ОСМД практически невозможно утеплить дом, затруднительно также стать участником госпрограммы по частичному возмещению стоимости закупленного энергоэффективного оборудования и материалов для утепления. Создание ОСМД принесет пользу и владельцам квартир в новых домах, для которых первостепенное значение имеет не экономия, а комфорт. "Есть две основные концепции для формирования тарифов в ОСМД. Первая - во что бы то ни стало платить меньше или хотя бы не платить неоправданные суммы, которые требует ЖЭК. Вторая концепция - улучшение облика дома и уровня сервиса, невзирая на затраты. Здесь очень важно прийти к общему согласию. Главное, чтобы люди понимали причинно-следственную связь между выделяемыми ими деньгами и улучшением сервиса в доме", - объясняет глава правления столичного ОСМД "Велика Житомирська 27" Олег Кий.
Естественно, злоупотребления встречаются и среди руководства ОСМД. Обычно они заключаются в найме родственников на должности дворников и сантехников с завышенными зарплатами или самовольном освобождении малоимущих людей от оплаты услуг по содержанию дома с перераспределением их части суммы на других жильцов. Но даже в этом случае бороться с нечистыми на руку управляющими будет гораздо проще. К примеру, если жильцы подозревают управляющего в завышении затрат, они могут обратиться в налоговую инспекцию с просьбой провести внеочередную проверку, а по ее результатам потребовать от правоохранительных органов начать расследование. По словам одного из чиновников Киевской горадминистрации, на практике в случае государственного ЖЭКа это не имеет особого смысла, так как у их начальников традиционно хорошие отношения как с фискалами, так и с РОВД. Зато, как уверяет эксперт по коммунальным вопросам Борис Кушнирук, в случае независимого управляющего, одного предупреждения жильцов дома о внеплановой проверке либо обращения в правоохранительные органы достаточно, чтобы он изменил методы работы. "Определенные проблемы есть, но с ними в 95% случаев жильцы разбираются сами", - соглашается с Кушнируком экс-глава постоянной комиссии Киевсовета по ЖКХ Юрий Бондарь.
Пока сам процесс создания ОСМД идет тяжело. По данным Минрегионразвития, по состоянию на конец прошлого года в Украине насчитывалось около 15 тыс. ОСМД, или 20% от общего числа многоквартирных домов. При этом чаще всего ОСМД создают в новых домах. Причины - как в инертности людей, так и несовершенстве закона, регулирующего создание ОСМД. Но особых альтернатив нет. Ведь надеяться на то, что навязанные сверху услуги управляющих компаний будут не только качественными, но и приемлемыми по цене, бессмысленно.
