Жилищная революция: Как украинцам управлять своим домом?
Украинцы будут сами управлять своим имуществом. С 1 июля вступил в силу закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который вносит большое количество новаций для собственников квартир в многоквартирном доме. Главная среди них - это уход с рынка ЖЭКов, вместо которых услугами по уборке территории и лестниц, обслуживанию всего придомового оборудования займутся управляющие компании. Их владельцы квартир должны были выбрать самостоятельно либо создать ОСМД. Нюанс заключается в том, что жильцы должны получить на баланс и все имущество в доме - от противопожарных систем, насосов подачи воды до кровли и лифта. За стабильной работой всех систем придется теперь следить самостоятельно.
Завышенные тарифы
Реализацией реформы занимается Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, представители которого говорят, что украинцы должны перенять опят своих соседей из стран ЕС и взять процесс управления домами в свои руки. "До сих пор ЖЭКи монополизировали обслуживание домов на отдельной территории. Фактически был установлен "диктат", поскольку другого исполнителя услуги потребители не имели права выбрать. Закон дает право определиться с эффективным управляющим совместной собственности", - заявила начальник управления жилищной политики министерства Светлана Старцева. Она добавила, что управляющая компания, которую выберут жильцы, должна будет отвечать всем требованиям жильцов. Например, убирать в подъездах и на лестничных клетках не менее двух раз в неделю, ежедневно вывозить мусор и дважды в день следить за чистотой придомовой территории.
До лета этого года украинцы неохотно создавали свои Общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Например, в столице из 10 тыс. жилых зданий подобное объединение создано только в 800. Некоторые из них работают довольно успешно. Например, такую структуру жильцы создали в новом жилом комплексе "Лазурный берег" на Русановке. Собственники квартир довольны: услуги специалистов им оказывают оперативно, а тарифы на обслуживание не выше среднерыночных. Другой пример: после создания ОСМД жильцы смогли провести капитальный ремонт своего 35-летнего девятиэтажного дома, который расположен по Маршала Малиновского, 11. Во дворе усилиями собственников квартир оборудована бесплатная стоянка на 24 автомобиля, посажены новые деревья, разбиты клумбы, установлены "лежачие полицейские". Стоимость жилья в этом доме примерно на 10-15% выше по сравнению с квартирами в соседних зданиях.
Но удачные примеры не приводят к росту количества ОСМД. По данным Киевской городской государственной администрации, к 1 июля объединения создадут еще 800 киевских домов. В оставшихся 8,4 тыс. ситуация практически не изменится.
Сложно договориться
Почему реформа фактически буксует? Одна из причин - старый жилой фонд. По словам директора Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития Дмитрия Корчака, в целом по Украине насчитывается около 220 тыс. многоквартирных домов, большая часть которых - старый жилой фонд, который много лет не ремонтировался, но там живут люди. "И здесь нужно четко определиться, в какую плоскость дальше идти: жить и дальше с дырявой крышей или уже в конце концов взять дом в свои руки и привести его в порядок. И лучше всего это делать через объединение совладельцев", - говорит он. Это и является камнем преткновения, рассказывает чиновник КГГА, пожелавший остаться неназванным. Большинство собственников квартир не готовы брать на баланс дома, в которых нужно ремонтировать все системы и проводить капитальный ремонт - на эти цели у них нет денег. "Они требуют, чтобы все работы провел ЖЭК и передал им здания в пригодном для использования виде. Но добиться этого им тоже не удается, и ситуация фактически "зависает" в воздухе", - говорит он. Часто, когда жильцы создают ОСМД, они не вполне понимают объем работ, задач, которые ставятся при обслуживании многоэтажного дома, говорит руководитель аналитического департамента девелоперской компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. Она поясняет, что речь идет об обслуживании сетевых коммуникаций, лифтов и другого серьезного технического оборудования. "Когда это ОСМД отдельно взятого дома и финансирования на определенные цели не хватает, то это проблемы жильцов - смогут они собрать средства или нет", - говорит она.
Вторая причина проблем - жители дома не могут договориться между собой. Для создания ОСМД было необходимо согласие не менее 50% владельцев общей площади дома (а теперь и вовсе 75%). Но, как показывает практика, достичь его очень сложно. Главный камень преткновения - это нежелание жильцов платить за квартплату больше, жесткие требования по уборке придомовой территории и нежелание назначить управляющему высокую заработную плату. "Мы так и не смогли создать ОСМД, поскольку владельцы квартир стали кричать, узнав, что заработная плата управляющего должна составлять 20-25 тыс. грн. Но при более мелких доходах он попросту будет воровать", - рассказывает на специализированном форуме по недвижимости жительница дома на Петропавловской Борщаговке по имени Ольга.
Третья причина - часто частные управляющие компании не заинтересованы передавать все свои полномочия ОСМД. Обслуживание новостройки, где затраты на ремонт помещений и оборудования минимальны, может приносить неплохой доход. Например, наценки на тарифах по уборке придомовой территории в Киеве доходят до 30-40%. Поэтому частные управляющие компании, как правило, не передают инициативной группе списки жильцов дома, а также все правоустанавливающие документы на здание. Без них деятельность ОСМД невозможна. Добиться своего удается лишь самым настойчивым. Долгое время на слуху было противостояние между частным ЖЭКом и инициативной группой. Обслуживающая компания всячески противилась передаче документов новосозданному ОСМД.
Что будет с собственниками квартир в старых домах, которые не определились со своим будущим? Изначально планировалось, что если до 1 июля люди не определились с процедурой управления, не выбрали управляющего для своего дома, то на государственном уровне - уровне местного самоуправления - им будет назначена через тендер управляющая компания-управитель. Но согласно июньским изменениям в закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", например, столичные ЖЭКи не будут прекращать свою работу до тех пор, пока люди не решат создать ОСМД или сменить управляющего. "ЖЭКи будут убирать и содержать дома, пока люди не решат создать ОСМД или сменить управляющего", - рассказал замглавы КГГА Петр Пантелеев. С принятием изменений в закон жители новосозданного ОСМД могут досрочно расторгнуть соглашение с управляющим, который их не устраивает.
В новостройках ситуация иная. "В 90% случаев застройщики передают дома на баланс частным ЖЭКам, потому что раньше государственные компании не принимали на баланс новые дома. У них нет ресурсов для обслуживания. Это была принципиальная позиция города, что новый дом можно было передать только в частную управляющую компанию", - рассказывает Анна Лаевская. По оценкам эксперта, около 70-80% жильцов выступают за управление дома частной компанией. Как правило, это та же организация, которая обслуживала дом до вступления в силу новой реформы.
Андрей Корнеев
