Сколько квартир нужно Чернигову?

Чернигов никогда не пас задних в сфере строительства, если сравнивать в целом по Украине, утверждают эксперты. Ситуация не изменилась и сейчас.

Хотя потребности рынка уже иные. Что и в каком количестве сейчас нужно городу и горожанам? Какие коррективы в недвижимость внесла сложившаяся ситуация в стране? Об этом мы узнали у черниговских специалистов сферы недвижимости.

Сколько квартир нужно Чернигову

Количество строящейся недвижимости, точно так же как и любой другой товар, зависит от спроса, объясняет заместитель директора КП «Черниговбудинвест» Александр Сердюк

Если говорить в целом, сколько жилья нужно для Чернигова, то следует обратиться к последнему Генплану города, который был принят 12 лет назад. По нему рассчитана потребность в 2 млн кв. м жилья. Цифра была составлена на 20 лет развития. То есть по плану каждый год нужно строить по 100 тыс. кв. м. Такой темп должен был обновить жилищный фонд, улучшить его и убрать хрущевки. Но это плановые показатели. Они все время корректировались в соответствии с финансовым состоянием населения страны.

- Планы планами, статистика статистикой, но есть показатели, которые характеризуют общее благосостояние людей. Кстати, его можно объективно оценивать по количеству вывозимого на свалку мусора.

Я в свое время, когда был заместителем мэра по строительству, интересовался этими данными. Если тенденция идет к увеличению, то благосостояние растет, если количество вывозимого мусора уменьшается, то дела стали хуже.

Объективным показателем благополучия жителей является и спрос на квартиры, - говорит Александр Сердюк.

Спрос на новое жилье однозначно есть, рассказывает Максим Черненок, директор инвестиционной компании ООО «Денар-Люкс». В нашем городе на квартирном учете состоит более 5 тысяч семей. Кроме того, в последние годы сформировался так называемый отложенный спрос на жилье. Это ситуация, при которой граждане, имея потребность в жилье, переносят покупку на лучшие времена.

Но, согласно статистике, реальный объем инвестиций в жилищное строительство области в 2016 году упал почти на 30 % по сравнению с предыдущим годом. Причем сокращаются именно частные инвестиции в эту отрасль экономики области, так как государственные в последние годы и так практически сведены к нулю.

Стимулом, способным поправить ситуацию на рынке недвижимости Украины, могут стать ипотечные программы поддержки населения, считает Максим Черненок.

Внушает некий оптимизм принятие Верховной радой Украины за основу законопроекта, где предусмотрена государственная поддержка строительства доступного жилья для участников АТО, которая сводится к финансированию государством 50 % стоимости доступного жилья или льготного ипотечного жилищного кредита. Эта программа, при условии ее финансирования со стороны государства, могла бы решить жилищные проблемы многих ветеранов АТО и дать толчок для развития отрасли.

Кроме того, строительство может существенно оживить и сама городская власть путем постройки или выкупа у застройщиков квартир для передачи их в жилой фонд социального назначения, а также финансируя городские программы строительства доступного жилья (как это делается, например, в Харькове). Такие меры помогут обеспечить жильем особо нуждающихся горожан (например, многодетные семьи) или привлечь (удержать) нужных городу специалистов (например, врачей тех специальностей и квалификации, в которых остро нуждается город).

- Строительство принято называть локомотивом экономики. Но чтобы этот локомотив потянул за собой другие отрасли региона, его нужно разогнать. Это позволит в короткие сроки создавать новые рабочие места, увеличить поступления в бюджет, улучшить инфраструктуру города, - добавляет Максим Черненок.

Обновление городских построек

Чернигов - очень плотно застроенный город, считает Александр Сердюк. Из запланированных 2 млн кв. м жилья по Генплану одна половина была предусмотрена на территории города, а вторая - за счет увеличения границ Чернигова.

- Сейчас расширение границ города уже в меньшей степени стало административной проблемой, которую можно решить через правительство. Проблема - это распаеванные земли. Если город зайдет на распаеванную территорию, то ему придется выкупать эту землю, чтобы на ней что-то возводить. К тому же нужно брать на себя обязательства по развитию инфраструктуры, транспортного сообщения, - объясняет замначальника КП «Черниговбудинвест».

При этом у нас достаточно резервов, чтобы в центре сносить старое жилье и строить новое, продолжает он. Но здесь есть законодательные проблемы. Государство никак не решится на принудительный снос и введение объективной оценки и компенсации за жилье горожан.

- Жилье, имея свой срок эксплуатации, должно обновляться, - считает Максим Черненок. - Причем реконструкция старого жилья часто обходится дороже, чем строительство нового. По моему мнению, городу следует постепенно отказываться от точечной застройки, которая, как правило, вызывает протесты общественности, и двигаться в сторону комплексной. Такая застройка возможна как в центре, так и на окраинах. На окраинах ее осуществить легче, поскольку не нужно ничего сносить.

К тому же там жилье будет дешевле, - добавляет он. - Что касается центра, то в Чернигове есть много кварталов с ветхими или аварийными домами, которые не представляют архитектурной ценности. Их нужно сносить и застраивать территорию по-новому, выдерживая определенный архитектурный стиль. В этом случае мы не повторим ошибку Киева, в результате чего рядом с дореволюционной застройкой выгонялись новострои из стекла, которые многие считают своеобразными шрамами на лице города. Новый дом не тротуар - через пару лет заново не перестроишь.

В новых или реконструированных районах появилась бы своя инфраструктура, что снизило бы нагрузку на инфраструктуру центра, предоставив его в распоряжение студентов и туристов, как это происходит в европейских исторических городах

А что сейчас мы видим в Чернигове? Как можно с такими фасадами претендовать на звание туристического центра? Да, парки и скверы - это хорошо, но выйдешь из них - и видишь нашу архитектуру.

Заниматься расселением нужно, поддерживает Юлия Панасенко, начальник отдела продаж ООО «Основа-Буд-7». Но люди разные. Бывает, сами приходят и просят улучшить их жилищные условия. Но есть и те, кто рассчитывает получить от застройщика несколько квартир.

- Случается, что домик выглядит уже совсем разваленным. А там все равно живут люди и надеются, что придет застройщик и сделает им очень выгодное предложение.

Эти взаимоотношения нужно регулировать. В некоторых странах утверждены нормы: за 1 метр дают 1,5-2 квадратных метра в новострое, - говорит Юлия Панасенко.

Время огромных квартир прошло

Что люди хотят, то больше пользуется спросом, рассказывает Александр Сердюк. Население уже пресытилось шикарными квартирами, большими площадями, спроса на них нет. Если сравнить цены на жилье, то квадрат в двухуровневой квартире будет стоить дешевле, чем в однокомнатной малосемейке, говорит он.

Стоимость жилья в новой застройке варьируется от района города. Если раньше улицы Белова, Пухова считались окраиной, то теперь это почти центр. Там довольно интересно, есть торговые центры.

Все районы пользуются спросом, говорит Юлия Панасенко. У каждого свои взгляды на инфраструктуру района и свои обстоятельства, влияющие на выбор конкретного места проживания.

- Популярно жилье как на Масанах, так и в центре. У нас компактный город, в любую точку можно добраться за 15 минут. Здесь, вероятно, разница заключается в цене. Но дома выглядят хорошо во всех районах. В центре это более дорогой вариант жилья, поскольку там планировка квартир побольше, - рассказывает Юлия Панасенко.

Раньше, до 2014 года, люди гонялись за площадями, продолжает она. Теперь все понимают: большая квартира - большая плата за коммуналку. В столице переходят к строительству домов с квартирами по 15-20 кв. м. Но если в Киеве люди рассчитывают, что в квартире не смогут проводить много времени, а будут много работать, то в Чернигове для людей важен уют.

- Я сомневаюсь, что у нас смарт-квартиры (малогабаритное жилье. - Прим. авт.) будут пользоваться спросом. Да, такие квартиры появляются в Киеве, но в Чернигове другая ситуация, - предполагает Юлия Панасенко.- Помню, как люди с удовольствием покупали однокомнатные квартиры больше 60 квадратных метров. Но сейчас такую никто не купит. Сейчас самые ходовые квартиры - около 40 квадратов.

Преграда строительству - протесты

- Кажется, что у нас на строительстве больше зарабатывают не те, кто строит, а те, кто мешает строительству, - смеется Александр Сердюк. - Да, иногда протест вызван какими-то проблемами, но он не всегда носит доказательный характер. Мы в городе, тут урбанизация, есть нормативы - и нужно подходить объективно к этим вопросам. Но и власть не всегда хочет брать на себя ответственность и говорить, что это по закону. Чтобы не потерять поддержку общественности. Поэтому строителям приходится играть и в эти игры.

Подтверждает эти слова и застройщик Максим Черненок. На сегодняшний день практически каждый жилищный строительный проект в Чернигове сопровождается массовыми протестами граждан, к которым подключаются представители политических партий и видные общественные деятели. Ломаются строительные заборы, техника. Кто-то получает от этого политические дивиденды. Нередко этот процесс сопровождается вымоганием денег у застройщиков со стороны «профессиональных протестующих» или их покровителей, которые зачастую даже не живут в районе застройки.

- Городские власти должны защищать своих инвесторов так же, как и своих граждан. Нельзя, чтобы кто-либо по своим меркантильным соображениям без соответствующих административных или судебных решений мог блокировать инвестиционный проект, который может принести пользу всему городу.

Ведь, если не создавать условия для строителей, чтобы они развивали город, застройщики просто уйдут. Когда из города уходит капитал, он быстро теряет свою значимость. Общественные активисты должны понимать, что в Чернигов не выстроились очереди инвесторов. Если со всеми застройщиками бороться, то они могут закончиться.

Юлия Панасенко вспоминает случай сопротивления застройке местных жителей:

- Мы спросили протестующую женщину, почему она против строительства по соседству. Она ответила, что не хочет, чтобы рядом с ее домом построили дворец, а ее дом будет выглядеть хуже.

- Наоборот, - добавляет Максим Черненок, - строительство обновляет коммуникации в городе.

- Многие жильцы не понимают, что если где-то рядом появляется новострой, то сразу жилье поблизости вырастает в цене. Поскольку улучшается инфраструктура и благоустройство территории, - говорит он.

Общественный активист, занимающийся, помимо прочего, вопросами скандальных застроек, Александр Гашпар не удивляется, что черниговские застройщики главной своей проблемой называют не отсутствие свободных земельных участков в городе и сложную процедуру их получения. И не бюрократические проволочки при согласовании проекта землеотвода или проектной документации на строительство. Основная проблема для них - протесты горожан против того или иного строительства. А все потому, считает он, что с местными чиновниками застройщикам легче договориться, нежели с людьми, которые не хотят строительства на территории городской зеленой или исторической зоны или же под окнами своих квартир, на их придомовой территории. Если у людей эту территорию хотят забрать без предварительных согласований с ними, без проведения каких-либо слушаний - застройщики должны быть готовы к таким протестам, которые являются не единственным, но действенным способом защиты людьми своих интересов, говорит общественный активист.

- Возможно, не все из протестующих понимают и знают о правовой стороне вопроса предстоящего строительства. Но если застройщик хочет, к примеру, вырубить для строительства жилых домов 20 процентов лесопарка, застроить берег речки или возвести жилые дома на территории, где люди отдыхают на протяжении всей своей жизни, - в таком случае им не обязательно знать юридическую подноготную этого вопроса, чтобы понимать, что такие действия застройщика являются не совсем законными.

Новый дом - это, конечно же, польза для городской экономики и для развития города, продолжает Александр Гашпар. Но уничтожение зеленых зон, водных ресурсов или обезображивание исторического центра никакой пользы ни городу, ни его жителям не несут.

- Предлагаю вспомнить, когда в последний раз в Чернигове новый многоэтажный дом был построен на месте снесенного старого ветхого дома, или вспомнить, кто из застройщиков строил жилой дом на участке, который бы он купил на земельном аукционе. Но никто из черниговских застройщиков не хочет заниматься комплексной реконструкцией старых жилых кварталов или старой частной застройкой. Все они хотят строиться на свободных участках (которых, по словам главного архитектора, в городе нет), выделенных по «старой доброй» схеме через какое-нибудь коммунальное предприятие и желательно в каком-нибудь привлекательном месте, где квадратные метры можно было бы продать подороже, - говорит общественный активист.

Протесты в своем большинстве не конкретно против строительства, а против нахальства застройщиков и местной власти, которые даже не считают нужным посоветоваться перед планированием того или иного строительства с людьми, чьи интересы будут при этом затронуты.

- Если бы у нас процедура согласования будущего строительства проходила бы так, как и в Японии, где застройщик и местные власти в почтовый ящик каждого жителя района, в котором планируется строительство, кладут информационные буклеты и бланки с целью сбора предложений от граждан, причем не для галочки, а для реального учета, и если бы наши застройщики, так же как и в Японии, вместо каждого вырубленного дерева на месте строительства, по его завершении, садили бы три дерева, - тогда, возможно, черниговские застройщики не жаловались бы на протесты людей, - предлагает общественный активист.

Планы на год

- 100 тысяч квадратных метров ввода в эксплуатацию жилья в этом году в Чернигове, думаю, не будет. Но это не потому, что строители не могут. Просто нет спроса на такое количество. Нужно ли больше? Наверное, нет, - размышляет Александр Сердюк.

В Чернигове площадок достаточно, продолжает он. Плюс сейчас активно застраиваются Масаны. Однако у района есть проблема - пруды жидких токсических отходов. У них охранная зона - 3 километра. Кстати, у свалки - 300 метров.

Но для развития города нужно двигаться в сторону Масанов, говорит Александр Сердюк. Потому что единичными вкраплениями в центре города проблему строительства жилья в массовом порядке не решить.

Максим Черненок соглашается с тем, что количество вводимого в городе в эксплуатацию жилья будет уменьшаться, и отмечает:

- Любой застройщик старается построить столько жилья, сколько он может продать в расчетное время. Если продажи у застройщика падают, будут сокращаться и инвестиции в новые квартиры. Также количество вводимых квадратных метров зависит и от рентабельности в отрасли. В последние полтора года в силу высокой конкуренции среди черниговских застройщиков цена квадратного метра жилья остается практически неизменной. При этом, по данным Минрегионстроя, только с 1 января и по 1 октября 2016 года стоимость продукции предприятий строительных материалов, изделий и конструкций выросла на 23 %. За этот же период времени существенно поднялись цены на оборудование, электроэнергию и топливо. Вследствие этого многие проекты, связанные с высокой стоимостью земли или большим отселением, со сложной геологией, высокой стоимостью инженерных сетей, строительство м с малой этажностью стали нерентабельными, и застройщики отказались от их реализации. Кроме того, часть уже утвержденных в 2016 году проектов жилой застройки на территории Чернигова не реализована в силу сопротивления общественности (ул. Жабинского, Князя Черного, Пухова...). В общем, в сегодняшних условиях что-то планировать очень тяжело.

Инвестиционные конкурсы

Толчком к развитию строительной отрасли могли бы стать инвестиционные конкурсы, считает Максим Черненок. Такой метод представляет собой возможность конкурсного привлечения инвестора.

- Его принцип заключается в следующем. Город определяет необходимые для конкретного район объекты строительства: школу или садик, жилой дом или торговый комплекс. Городские власти обеспечивают проведение общественных слушаний по данному вопросу, проводят предпроектную работу. Формируют земельный участок под проект, при необходимости меняя его целевое назначение. Готовят градостроительные условия и ограничения, получают технические условия.

Затем проводится конкурс на лучшие условия застройки среди инвесторов. Город при этом получит инфраструктуру, рабочие места и налоги. А застройщик - правила и стабильность. А если получится, то и прибыль.

Сейчас же застройщика на каждом из вышеперечисленных этапов могут остановить и поставить ему такие условия, когда он уже не будет видеть перспектив проекта. А ведь местному самоуправлению проще, чем инвестору, договориться с теми же энергетическими монополистами или государственными органами, поскольку на инвестора в этом случае смотрят другими глазами.

Так инвестор на руки получит всю документацию, и ему останется только вложить ресурсы и реализовать проект, нужный городу.

Это идеальный вариант, когда городская структура выбирает площадку, делает техусловия, подводит коммуникации, говорит Александр Сердюк, замдиректора Черниговбудинвеста. А затем выставляет на аукцион и продает. У строителей вроде как интерес тоже есть.

- Вопрос только в цене. Не уверен, что если бюрократическая машина выполнит эти все работы (а деньги будут браться из бюджета, поскольку больше неоткуда), то это будет дешево. Работа, сделанная руками чиновника, всегда значительно дороже, чем выполненная частной фирмой. Поэтому, если мы эту работу сделаем, боюсь, что из тех желающих купить таким образом участок на аукцион никто не пойдет. Вопрос не так прост, как кажется. Я не верю, что сейчас это реализуемо. Можно сделать, вложить деньги - а участки никто не купит, - предполагает Александр Сердюк.