Квартира в рассрочку на 5-10 лет: насколько это реально?
Цены на квартиры в Киеве - одни из самых высоких в Украине. Ежегодно количество столичных новостроек увеличивается, но стоимость жилья не уменьшается. По данным ЛУН.ua, средняя цена одного квадратного метра жилья за последний год выросла на 1 тыс. грн и теперь составляет 22,3 тыс. грн.
Сразу оплатить всю сумму за новое жилье под силу далеко не каждому украинцу. И здесь становится все более популярным другой вариант - квартира в рассрочку.
Основные признаки рассрочки - отсутствие процентов и выплата всей суммы за довольно короткий срок - от одного до трех лет - до ввода дома в эксплуатацию. Однако из-за высокой конкуренции между застройщиками покупателей пытаются привлечь еще более выгодными условиями покупки жилья. Среди таких предложений - долгосрочная рассрочка на квартиру на 5-10 лет.
Насколько выгодно покупать жилье на таких условиях и на что следует обращать внимание покупателям?
Как устроен рынок
Рассрочка - это способ оплаты, когда покупатель разбивает стоимость квартиры на несколько платежей и выплачивает их в течение строительства жилого комплекса. До окончания строительства рассрочка беспроцентная, а после окончания на все платежи начинают начисляться проценты. Такая возможность оплаты пользуется высоким спросом у украинцев.
По информации ЛУН.ua, 224 жилых комплекса (ЖК) из 290 существующих предлагают купить квартиру в рассрочку. Из них 104 ЖК предлагают предоставить кредит, у 85-ти есть оба предложения (кредит и рассрочка).
Наиболее распространенный способ оплаты - это покупка через посреднические структуры: фонды финансирования строительства (ФФС) или институты совместного инвестирования. Они ответственны за результат и все финансовые операции между покупателем и застройщиком.
Эти структуры-посредники обеспечивают финансовое и юридическое сопровождение процесса. Вместо ФФС может быть банк, который предоставляет покупателю кредит на жилье.
Недавно на рынке жилья появились новые предложения - рассрочки на 5-10 лет от застройщика.
Длинная рассрочка - какая она?
Процедура покупки жилья на условиях долгосрочной рассрочки выглядит следующим образом. Покупатель заключает предварительный договор купли-продажи, после чего начинает ежемесячно выплачивать процент от общей стоимости жилья.
Как правило, минимальный первый взнос - 10% стоимости жилья, а дальнейшие взносы определяются по формуле, которую каждый застройщик рассчитывает самостоятельно. Ежемесячная цена за квадратный метр может быть привязана к курсу доллара или застройщик сам может ввести коэффициент от выплаченной суммы.
Ключевой принцип таков: чем больше будет первый взнос, тем дешевле в будущем окажется квадратный метр.
"Чем длиннее рассрочка - тем выше сумма выплат. Максимально возможное подорожание - это 30% от стоимости квартиры, но в среднем - это 10-15% от суммы стоимости жилья", - комментирует коммерческий директор компании "Интеграл-Буд" Анна Лаевская.
Важно также и то, что в отличие от банка, застройщик не требует детальной отчетности о доходах инвестора и такие долговременные рассрочки выдаются всем.
У некоторых застройщиков есть требование выплатить 50% стоимости квартиры до момента окончания строительства. Оставшуюся сумму можно растянуть на 10 и более лет.
"Уровень платежеспособности покупателя проверяется в период, когда он выплачивает первые 50% стоимости до ввода дома в эксплуатацию", - комментирует Анна Попруга, представитель компании КАН.
Также по договору долгосрочной рассрочки обязательными являются страховые выплаты. Размер страховых платежей - 0,3% стоимости жилья в год. Итак, если рассрочка оформляется на 5 лет, за страхование нужно заплатить 1,5% от стоимости жилья.
Что это дает? В случае, если с клиентом случится несчастный случай, страховая компания погасит невыплаченную сумму за жилье.
По подсчетам застройщиков, с учетом всех дополнительных выплат покупатель переплатит за жилье в 1,5 раза.
Если заключать договор с банком, процентная ставка на долговременную рассрочку составит около 22%, что в два раза больше ставки, которую предлагает застройщик при тех же условиях - 7-8% годовых.
Такой длительный вид рассрочки обычно могут себе позволить компании с большей ликвидностью бизнеса. Если застройщик имеет достаточно собственных средств на строительство и не зависит от взносов инвесторов, тогда он может предлагать долговременные рассрочки без финансовых рисков для себя.
Чем длиннее рассрочка, тем выше риски
Очень часто большинство предложений длительных рассрочек - лишь элемент маркетинговых стратегий продаж, за которым скрывается много рисков.
"Это скорее маркетинговый ход, поскольку по данным застройщиков, более 80% сделок проходят без оформления рассрочки", - комментирует управляющий партнер URE Club Ольга Соловей.
Сотрудничество действительно происходит с застройщиком напрямую, без финансовых компаний-посредников и на привлекательных для покупателя условиях. Покупатель заключает предварительный договор купли-продажи и только после погашения полной стоимости квартиры подписывается основной договор, дающий право на оформление прав собственности на жилье. Но с момента подписания предварительного договора и до момента подписания основного инвестор не имеет никаких прав на квартиру, она находится в собственности застройщика. Покупатель также не является инвестором этого дома, как это происходит при оформлении кредита через фонд финансирования строительства.
Застройщик оформляет права собственности на себя, а затем переоформляет на покупателя. Юридически назвать такую деятельность выплатами по рассрочке нельзя.
Во-первых, де-юре это покупка на вторичном рынке, где первоначальным собственником жилья является застройщик. "По сути это скрытый кредитный договор", - комментирует адвокат, управляющая собственного адвокатского бюро Мария Грабовская.
Среди основных рисков сделок такого типа - вероятность того, что застройщик не выполнит все обязательства.
Во-вторых, предварительный договор купли-продажи фактически является "договором о намерениях приобрести жилье" и не дает никаких гарантий покупателю. Если по каким-то причинам застройщик захочет разорвать контракт с инвестором, не объясняя причины, покупатель не сможет обжаловать это решение.
"По сути, застройщик может извлечь выгоду из средств покупателя при строительстве, потом расторгнуть такой договор по разным причинам, вернуть ему уплаченные средства, и продать уже построенное жилье по более высокой рыночной стоимости", - добавляет Мария Грабовская.
В-третьих, застройщики страхует себя от финансовых рисков и привязывают ежемесячные выплаты к текущему курсу доллара. Это означает, что цена за квадратный метр будет расти или падать в зависимости от текущего курса, и в результате сумма за жилье может значительно отличаться от первоначальной.
Риски возрастают, если застройщик предоставляет рассрочку на весьма привлекательных для покупателя условиях, то есть слишком дешево. Стоимость стройматериалов и рабочей силы может возрасти - опять же придется пересматривать цену.
"Риски недостроя такого жилья и риски инвестирования намного выше, чем выгода от якобы дешевой рассрочки по сравнению с легальным кредитом", - считает адвокат Мария Грабовская.
Что делать?
В первую очередь стоит внимательно изучить все условия и детали договора.
Соглашаться на такие рассрочки следует только в случае, если застройщик имеет хорошую репутацию и конкретные примеры успешно выполненных проектов.
Большое внимание стоит уделить условиям расторжения договора и валютным рискам для покупателя, ведь чем более привлекательным выглядит для покупателя договор, тем больше вероятности того, что он таит в себе скрытые сюрпризы.
