Что-то пошло не так. Основные проблемы, с которыми сталкиваются ОСМД
Каждым шестым домом в Украине управляет Общество совладельцев многоквартирных домов. Какие сложности им приходится решать?
В Украине уже около 30тыс. домов объединены в ОСМД, сообщили LIGA.net в пресс-службе Минрегионстроя. Всего на территории страны находится 176 200 многоквартирных домов, получается, что свое ОМСД есть в 17% всех объектов. Государство декларирует интерес к развитию ОСМД. Для потенциальных руководителей проводятся курсы и тренинги, а общественные организации консультируют такие объединения.
Это не спасает от проблем. Часть из них начинается еще на этапе создания ОСМД. Собрать собственников квартир, получить документы на дом, минимизировать долги - вот лишь неполный список сложностей.
Получение правоустанавливающих документов
Это проблема больше затрагивает новостройки, которые находятся в управлении компании, связанной с застройщиком. Новые дома - самый привлекательный актив. Жители готовы платить высокую квартплату - 10-20 грн за один квадратный метр в месяц (средний по Киеву тариф у КП - 6,1-6,2 грн за кв м), тогда как проводить ремонт здания или его оборудования не нужно.
В 90% случаев, говорит Попенко, управляющая компания не предоставляет документы на дом управляющей главе ОСМД. Без правоустанавливающих документов невозможно заключить договоры с обслуживающими организациями и взять здание на свой баланс.
Что делать: подавать иск в суд. Это единственный законный механизм воздействия на управляющую компанию.
Оформление технической документации
У большей части домов старого жилого фонда, которые управлялись коммунальными предприятиями, нет технической документации на дом. Как правило, она утеряна. Это создает массу проблем для ОСМД. Без полного пакета документов жильцы могут проводить только текущий ремонт - латать крышу, поставить окна или покрасить стены. Капитальный ремонт систем дома в такой ситуации практически невозможен. Разработка проектной документации стоит 30 000-50 000 грн на один дом, платить за которую жильцы часто не хотят. Коммунальное предприятие, которое длительное время управляло жилым домом, не может сделать технический паспорт на дом. Эта статья затрат не предусмотрена в утвержденном тарифе.
Что делать: деньги могут дать собственники квартир. В следующем году выделить средства на создание технической документации киевских домов может КГГА.
Работа с должниками
Примерно 10-15% жильцов не платят за обслуживание придомовой территории, что создает массу проблем главе ОСМД. Задержки с оплатой есть и при оплате субсидий. Примерно 30-40% жителей каждого дома оформляют льготы. Где брать деньги на оплату услуг за вывоз мусора, обслуживание лифтов и услуги охраны?
Реальных механизмов влияния на неплательщиков у глав ОСМД немного. Отключить собственнику квартиры газ и электричество они не могут, можно лишь заблокировать карточку для входа в дом.
Что делать? В ОСМД Бук-1 в Кременчуге одна из жительниц дома, которая не может платить за обслуживание придомовой территории, бесплатно, работает консьержкой.
"В нашем доме 15-17 квартир принадлежало застройщику - компании Митис, которая не платила за обслуживание придомовой территории. Около 600 000 грн долга удалось взыскать через суд и исполнительную службу", - рассказывает директор ОСМД Политех Константин Кальный. Во многих домах вывешивают списки должников, и глава ОСМД регулярно их обзванивает с просьбой погасить долги.
Что делать: подавать иски в суд, вывешивать списки должников, давать жильцам возможность обслуживать дом в обмен на оплату услуг
Дефицит персонала
Большинство ОСМД сталкиваются с нехваткой рабочих рук - в Украине дефицит дворников, уборщиков, электриков, сантехников. По оценкам Олега Попенко, в Киеве не хватает 30% дворников и 50% уборщиков. "Убирать снег некому", - говорит он.
Многие представители рабочих специальностей за последние два-три года уехали на работу в Польшу, Чехию и Словакию. В среднем по Киеву дворник зарабатывает 7000-8000 грн в месяц. В некоторых элитных ЖК готовы платить 10 000 грн, лишь бы найти специалиста.
В других комплексах рабочим выделяют отдельное помещение, дают бесплатно чай и булочки. "Мы повышаем заработную плату на 10-15% в год. Жильцы согласны на такой шаг", - говорит Кальный.
Что делать: регулярно повышать заработную плату, предоставлять бесплатный чай, кофе.
Недовольство правлением у жильцов
Основной проблемой, по которой это происходит, по мнению председателя правления Асоциации ОСМД «Общее дело» Лилии Мартыновой, является менталитет наших граждан. Всегда находятся «недовольные» или знающие «как лучше», которые как мантру повторяют: «все воруют». Это касательно меньшинства, большинство же напротив не спешит вообще вникать в процесс управления, нередко узнавая о новых управляющих уже после получения платежек за коммуналку.
Что делать: если у жителей есть основания не доверять своему председателю, то следует вспомнить, что только они влияют на эффективность работы ОСМД. Только от них зависит, в каких условиях они будут жить. Им же определять, сколько денег тратить на обслуживание, ремонт и зарплаты персонала, если таковой потребуется.
Обман жильцов и превышение полномочий правлением ОСМБ
Нередки случаи обмана жильцов правлением ОСМД. К примеру Сотрудники следственного отдела Киевского районного отдела милиции отреагировали на заявление жильцов многоквартирного дома в отношении председателя ОСМД.
В ходе до судебного расследования, проведенного Государственной службой по борьбе с экономической преступностью, было выявлено, что председатель ОСМД, превысив должностные обязанности, нанесла ущерб жильцам дома на сумму свыше 358 тыс. гривен.
При выявлении нарушений, владельцы квартир и нежилых помещений вправе переизбрать председателя правления.
Что делать: писать официальное заявление в Прокуратуру и в подразделение Нацполиции о фактах мошейничества.
