Почему жильцы ОСМД в Кривом Роге не могут зарабатывать на своих домах, куда вкладывают свои кровные?
ПОКА СОВЛАДЕЛЬЦЫ БУДУТ "СПАТЬ", НА ИХ ДОМАХ СМОЖЕТ ЗАРАБАТЫВАТЬ КТО УГОДНО, ТОЛЬКО НЕ ОНИ, - сообщает Наталия ШИШКА и "Домашняя газета"
В течение многих лет в Кривом Роге имела место практика, когда город сдавал в аренду помещения в многоквартирных жилых домах. Даже те, по которым за городом не оформлено право собственности. Руководствуясь той простой логикой, что все многоквартирные дома считались коммунальной собственностью. Однако уже не первый год, как законодательно определено, что многоквартирные дома являются общей собственностью владельцев квартир и нежилых помещений. Кто же теперь зарабатывает на аренде?
Речь идет о бывших колясочных и мусоросборниках, проходных подъездах и другие помещениях, имеющих коммерческую привлекательность.
Первыми осознали и активно востребовали свое право распоряжаться общим имуществом в тех домах, где созданы ОСМД. Там договора аренды заключены теперь между ОСМД, которое является юридическим лицом, и арендаторами. Плата взимается на счета ОСМД и направляется на их нужды по обслуживанию домов.
Но вне зависимости от формы управления, то есть, если даже ОСМД не создано, все владельцы квартир и нежилых помещений являются такими же совладельцами дома и имеют такое же право распоряжаться общим имуществом. Известен случай, когда совладельцы дома №10 по ул. Грицевца без создания ОСМД смогли положить конец аренде их общего имущества, средства от которой взимались не в их пользу. Позже в доме было создано ОСМД, заключен договор с новыми арендаторами, а средства от аренды стали направляться на обслуживание дома.
Вообще, это был нонсенс, когда на домах зарабатывал бюджет, хотя известны и случаи, когда помещения сдавались в аренду управителями без согласия на то совладельцев, полученного в порядке, установленном законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". При этом рассчитывать на ремонт из бюджета дома не могли. Только в случае создания ОСМД, и только по так называемому конкурсу, к которому значительная часть ОСМД под надуманными предлогами просто не допускается.
Проблемой домов, в которых не создано ОСМД, являлось то, что некому было выступать от имени совладельцев стороной договора об аренде общего имущества.
Ситуация изменилась с введением в действие 10 июня 2018 года норм нового закона "О жилищно-коммунальных услугах" касательно управления домами. Статьей 8 этого закона управителю многоквартирного дома дано право сдавать в аренду или устанавливать сервитут (право совместного пользования) на общее имущество многоквартирного дома. Но делать это управитель, согласно закону, может только по решению собрания совладельцев дома. Понятное дело, в их интересах.
Другими словами, если совладельцы дома поручат это управителю. При этом в протоколе решения общего собрания совладельцам следует указать, на какие нужды они хотят направить вырученные от аренды имущества средства: накапливать их на капитальные вложения по дому или направлять на текущее обслуживание, тем самым хоть немного снижая оплату за управление домом самими жильцами непосредственно.
Как же обстоят дела на практике на сегодняшний день? Вот что по этому поводу сказал начальник управления коммунального имущества горисполкома Сергей Волошиненко, отвечая на вопрос автора этих строк на февральской сессии горсовета:
- После того, как вступил в действие закон о жилищно-коммунальных услугах (в части управления домами - Авт.), и обслуживающим предприятиям (управителям - Авт.) этим законом было дано право непосредственно осуществлять передачу объектов в аренду, нами были направлены всем управителям письма с уведомлениями о наличии объектов и принятии мер для выполнения требований закона и решения вопроса с совладельцами домов, что им предоставлено право сдавать объекты в аренду. Но на сегодня с места этот вопрос не сдвинулся. Никто не изъявил такого желания, ни одного протокола нам направлено не было. Что касается действия договоров аренды, то в соответствии с законом договор аренды остается действующим до завершения срока, на который он заключен, даже если меняется собственник здания. То есть, по договорам, по которым закончились сроки, мы их уведомили, и договора не продлевали. Те договора, срок действия которых еще не истек, остаются в силе на тех же условиях, - сказал Сергей Волошиненко.
Не будем в данной публикации останавливаться на вопросе срока действия договоров, а также на том, что речь идет не о смене собственника. Речь о приведении арендных отношений в соответствие действующему законодательству.
Ведь еще с введением в действие Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", ст. 4, было определено, что собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества дома.
А вот в остальной части ответ чиновника весьма и весьма интересен. По тем договорам аренды, срок действия которых истек, направлены письма управителям о том, что теперь они могут выступать стороной в договорах аренды. Подчеркнем: по поручению и в интересах совладельцев.
Но проинформировали ли об этом управители совладельцев? А разъяснили хоть бы по "Рудане" специалисты по жилищной политике департамента развития инфраструктуры города, что совладельцы даже тех домов, в которых не созданы ОСМД, могут теперь реализовать свое право на управление общим имуществом путем сдачи в аренду тех же бывших колясочных и прочих помещений?
Непонятно, почему начальник управления коммунального имущества считает, что соответствующие решения совладельцев, оформленные протоколами общих собраний, должны были бы поступить к нему. Но, во всяком случае, ему не известен ни один случай, чтобы совладельцы поручили управителю сдать свое общее имущество в аренду.
Представляете, есть в домах помещения, являющиеся общей собственностью, есть на них спрос, а совладельцы не поручают управителю заключать договора аренды и взимать за это плату в их, совладельцев дома, интересах?
Скорей всего, ситуация такова, что аренда по-прежнему имеет место. А средства от аренды помещений общей собственности, которые взимались в доход бюджета, теперь уже не в единичных случаях, а массово просто взимаются управителями в своих интересах. Либо эти помещения используют сами управители, не неся затрат по возмещению совладельцам домов стоимости аренды.
Чиновники и аффилированные с ними субъекты хорошо научились использовать законодательные новации в своих интересах. И в этой ситуации совладельцам домов главное не спать и отвоевывать свое. Тем более, что теперь закон однозначно на их стороне.
