Новости и события » Общество » Жилье в новострое: с какими проблемами и рисками могут столкнуться потенциальные "инвесторы"

Жилье в новострое: с какими проблемами и рисками могут столкнуться потенциальные "инвесторы"

Жилье в новострое: с какими проблемами и рисками могут столкнуться потенциальные "инвесторы"

Наш коллега, эксперт по недвижимости Артем Перфилов написал небезынтересную статью под названием "Почему я не хочу покупать новострой в Одессе". Предлагает ее вниманию читателей:

"Хочется хорошую квартиру? Купите новострой!" - прям как один говорят риелторы. Отвечаешь: "Не хочу". Удивляются, спрашивают: "Почему?". Говоришь про риски - еще больше удивляются. Если нет времени долго объяснять, то проще ограничиться словами "Не хочу".

Ладно, теперь разберем, почему "не хочу"? Прежде всего скажу, что я не враг всего нового, прекрасно осознаю все преимущества новостроя (даже слушал тренинг для риелторов по работе с возражениями в пользу нового жилья), но кучу позитива все равно перевешивает куча негатива. И, конечно, мое личное, особенное, субъективное, упертое, не соответствующее реалиям украинского рынка мнение.

Итак, меня смущают:

1. Формат украинского новостроя. В цивилизованном мире отказываются от строительства жилых домов выше 7-10 этажей - такие застройки рано или поздно превращаются в гетто, в шанхаи и т. п. Доказано многократно. Если и строят высотки, то не для жилья, а под коммерческие квадраты. И только постсоветское пространство в лице Украины и России всегда имеет особый свой путь развития - оно гордо шествует по чужим старым граблям, доказывая, что эволюцию не ускорить. Плевать на то, что пожарные лестницы не достают. Плевать на ветер и хреновую инсоляцию. При наличии огромных территорий мы рубим деревья в городе, строим плотненько 20-30-этажные жилые комплексы, а потом сами же жалуемся на чрезвычайную концентрацию человеколюдей на один квадратный километр.

Мало того - мы это строим еще и на границах с городом - в областях, где, по идее, нет недостатка в земле и можно было бы взять за основу приятную коттеджную застройку с единым обслуживанием. Но нет. Так не принято. Или принято, но не для средних умов и не для среднего класса.

Я лично не хочу жить в "муравейнике". Мне не нравится куча народу в одном доме и куча машин под домом. Кстати, персонажем для рекламы одного из новых ЖК в Одессе стал зеленый усталый муравей))

2. Способы продаж украинского новостроя. Да, у меня личная моральная травма времен всех МММов и "Элайсов", а потом - надутого строительного пузыря, когда я, как журналист, регулярно общался с обманутыми пайщиками, инвесторами, членами строительных кооперативов и т. д. Все активно возмущались коварностью застройщика. И все, почему-то, знают, что по договору они разделяют риски вместе с застройщиком, но продолжают говорить: "Так же нельзя - это же обман!" или "По-другому же не купишь!" А на вопрос, почему не берут сданное в эксплуатацию жилье, отвечают: "Вы что, с ума сошли - видели, сколько оно готовое стоит?! С котлована же дешевле!" После этих ответов я впадаю в логический ступор и дальше могу говорить только о погоде.

А помните фирму "Златоград"? Я помню, как некоторые мои знакомые прям восторгались, изучая планировки чудного жилого комплекса "Золотое руно" на 1-й Станции Люстдорфской дороги. Помню, как застройщик не выкупил всех участков, но зато выкопал котлован кривой формы - чуть ли не между частными домами. И поставил рядом ржавую машину-кран. Потом я узнал, что есть термин "ведромахание" - там застройщики называют имитацию строительства. Помню, что фирма, которая собирала деньги, хвасталась, что у нее есть разрешение на строительство, но оказалось, что это разрешение на строительство забора (ну, не обманули ведь - есть разрешение!). Помню отдел продаж, в котором заверяли, что "были небольшие задержки, но сваи-то уже везут!". Помню борд "Золотого руна" возле строительной площадки, который провисел чуть ли не до 2010-го года).

Помню, на заседании исполкома горсовета один из вице-мэров сказал, что эта стройка "имеет признаки мошеннической схемы". Мы выдали этот синхрон на ТВ, вместе с накопанной информацией о стройке. И на следующий день получили от застройщика угрозы подать в суд на телекомпанию, мол, мы дали неправдивую информацию и обязаны извиниться и показать их в позитивном свете. Под здание телекомпании пришли инвесторы с плакатами и выкриками "Подлые журналисты мешают строить дома!", "Лживые репортеры забирают наши квартиры!" Руководство ТРК не захотело идти на конфликт и... выдало извинения. Извинения за то, что людей предупреждали о возможном мошенничестве. И эти люди (инвесторы) сами потребовали этих извинений - просто за предположение, что их хотят обмануть. Я, как журналист, на тот момент прям сел и крепко задумался: зачем этим людям моя работа по сбору информации? Они такие умные: сами все знают, все умеют, а тут я со своими дурацкими советами лезу. Да гори оно все огнем! И что осталось от этих инвесторов? Тема на Одесском форуме под названием: "Строительная компания Златоград...Кто что знает..." А что осталось от самой стройки - мне нужно напоминать? Нужно ли напоминать, что риелторы тоже продавали этот ЖК (как и многие другие), наверняка используя ту же работу с возражениями, что и сейчас. "С котлована дешевле", вы серьезно? А если в "национальне лото" выиграть - будет еще дешевле!

Знаю, что вы скажете. "Это было тогда - сейчас по-другому", "Нужно работать с надежными застройщиками", "Ситуация такая, что предсказать ничего нельзя", "Многие купили и довольны". Друзья, не льстите ни себе в частности, ни украинской экономике в целом. Не кривим душой - вспомним "большой и надежный Альянс", "всегда достраивающий Прогресс", замороженные на 8 лет дома "Интостроя", который сейчас сделал ребрендинг и теперь называется "Кона". Вспомним, в конце концов "сверхновый Набережный квартал" с достроенными и недостроенными объектами по всей Украине.

Конечно, есть примеры фирм, достраивающих дома. Но один факт: самые надежные-пренадежные застройщики все еще предпочитают строить не за свои, а за ваши деньги. И при "форс-мажорных обстоятельствах" типа скачущего курса бакса, им всегда легче заморозить стройку за ваши деньги, чем докладывать свои. Это рыночно и вполне законно - по договору, который вы подпишете с ними. И все суды это подтвердят. И никакой "хороший депутат", "друг-прокурор", "знакомый журналист" не помогут, если стройка остановится. Короче, нужно читать то, что подписываете при покупке. Кстати, заметили, у нас такую сделку до сих пор называют "покупкой", хотя по сути это инвестирование. Деньги в обмен на возможную выгоду. С некоторыми рисками.

3. Инфраструктура. Которой тупо нет. Ею не занимаются ни застройщики, ни государство. Можно долго спорить, кто обязан это делать. Они и спорят, тыкая друг в друга пальцами. А мы "голосуем гривной", то есть покупаем квартиры без инфраструктуры. Даже не думая о том, где ставить машину (нет паркингов, слишком плотная застройка), какой садик и в какую школу будут посещать дети. А зачем? Тем более, что "нам застройщик обещал садик". Ну, сначала обещал, а потом передумал и засадил туда еще две многоэтажки - чуть уплотнил. Это ж выгоднее, правда? А все остальное - садики, школы, больницы, дороги, театры, скверы - все это невыгодная хрень. Кстати, застройщик прав. Это действительно невыгодно. Да и зачем строить, если и так купят? Невыгодно также вкладываться в коммуникации. Недавно узнал о том, что на Французском бульваре недостаточно мощностей для подачи воды и для водоотведения. Поэтому невозможно дальше строить высотки. Айяйяй! Сразу стало так жалко застройщиков.

Короче, если вы являетесь бездетным фрилансером, у которого нет машины и который редко выходит из дому - украинский новострой именно для вас!

4. Качество. Оно сказочное. Анекдот про слишком тонкие стены и обои - это даже мягко. В новостроях мы имеем:

- стяжку, которую вам придется переделать;

- стыки и пох...;

- окна, которые вам придется поменять (никогда не сталкивались с объявами "продам окна из новостроя"?);

- самовываливающиеся окна;

- сгорающий несгораемый фасад;

- фасад, покрашенный пробниками красок;

- недосушенный газобетон;

- отсутствие шумоизоляции;

- трубы не тех диаметров, которые нужно было ставить изначально;

- бетонная парадная без излишеств;

- отсутствие специальных мест для установки кондиционеров;

- протекающие крыши (знаю людей, которые вернулись жить из новостроя в хрущ - из-за того, что у них потекло);

- протекающие стеклянные фасады (зато красиво);

- нарушение большинства норм пожарной безопасности;

- невыполненные техусловия для подключения электроэнергии, воды, газа;

- сдача в эксплуатацию объектов, которые полностью готовы только на бумаге (нуачо, дом ведь сдан!).

С чем вы конкретно из этого обширного списка вы столкнетесь - никогда не ясно. Мало того - этот список далеко не полный и вы сами можете его продолжить. При таких раскладах, нужно сначала отучиться в ОГАСА и только после этого идти выбирать что-то путное. Ну, или на слово поверить отделам продаж: "Все новое! Все современное! Квартира-студио в ЖК "Бертольд Шварц" ждет вас!"

Добавьте к этому всеобщий ремонт, который будет продолжаться в доме еще лет десять. Десять лет с перфораторами, болгарками, цементной пылью и засранными лифтами. А жить вообще когда?

5. Управление. Это мое любимое. Как правило, новострои управляются дочерними конторами строительных компаний. Они сами, без участия владельцев квартир, создают кондоминиум, сами назначают председателя, сами заключат с ним договор, сами ставят тарифы, которые им нравятся. Есть такое понятие как "карманное ОСМД", после которых многие жители новостроев предостерегают тех, кто живет во вторичке: "Ни за что не создавайте ОСМД. Вот у нас ОСМД и все хреново!" Да хреново не потому, что ОСМД,, а потому что вас отстранили от участия на начальном этапе. Естественно, собрать жильцов пятисот квартир, создать реально свое ОСМД и дать отпор зарвавшимся управляющим очень и очень сложно.

На Таирова есть новостройки, в которых хитромудрый застройщик тире управляющий вечно придумывает все новые иезуитские штуки. То захватывает и перекрывает лестничные клетки и чердаки, то ставит шлагбаум и взимает каждый день со всех жильцов деньги за въезд во двор, то приватизирует котельную. Тарифы у него - максимальные из возможных. Благоустройство - минимальное. Сам управляющий ходит с пистолетом и внушает оробевшим жильцам, что они здесь никто, все принадлежит ему, поэтому он будет делать что хочет. Прямым текстом. Отечественные инновации в управлении недвижимостью, что еще сказать...

Кстати, продажа технических помещений, которые по идее, должны принадлежать жильцам - этим вообще грешит абсолютное большинство застройщиков. Опять-таки, с них этого никто не требует, законов мы не знаем - почему не продать?

Я никого не уговариваю насчет новостроя. Есть много плюсов. Многим действительно все подходит. Мне - нет. Минусы перевесили.

Говорят, что в Киеве еще хуже. Там добавляется постоянная борьба силовиков с застройщиками с немыслимыми коррупционными схемами. Сплошь и рядом захваты земли, самовольное многоэтажное строительство, судебные разбирательства. А почему? А потому что инвесторы хватают вообще все. Даже не с котлована. Увидели просто огражденный кусок земли - уже бегут к нему с деньгами. Ну, а потом уже - как карта ляжет.

ОСМД


Як обрати надійні вхідні двері

Як обрати надійні вхідні двері

Вхідні двері є самим першим тa надважливим eлeментoм будь-якoгo житла. Вoни не лише визначають зoвнішній вигляд будівлі, а й викoнують важливі функції гарантії безпеки, енергоефективності та ізоляції. Правильний підбір вхідних дверей може значно покращити...

сегодня 23:21

Свежие новости Украины на сегодня и последние события в мире экономики и политики, культуры и спорта, технологий, здоровья, происшествий, авто и мото

Вверх