Рынок недвижимости: Что принесет отмена паевого взноса
В сентябре Верховная рада Украины приняла закон об отмене уплаты застройщиком паевого взноса на развитие инфраструктуры населенных пунктов.
Рассмотрим особенности этого закона и узнаем, как изменения в законодательстве повлияют на сферу жилищного строительства страны.
Какие изменения предусматривает закон
В пояснительной записке к закону №1059 от 29.08.2019 значится, что в украинском законодательстве "предусматривается обязательность уплаты заказчиками строительства паевого взноса в развитие инфраструктуры населенного пункта (в размере 4 % от стоимости жилищного строительства и 10 % от стоимости нежилой застройки)".
Паевой взнос, который платят застройщики, - такой себе налог на строительство без четкого целевого характера. Он не обязательно идет на развитие инфраструктуры. "Оплата стоимости присоединения к инженерным сетям обычно оплачивается заказчиками строительства отдельно от паевого взноса. С формальной точки зрения, паевой взнос платит застройщик, однако фактическим его плательщиком является покупатель недвижимости", - говорится в пояснительной записке.
Авторы документа сообщили, что по данным рейтинга Doing Business 2017 паевой взнос увеличивает затраты на административные процедуры, связанные со строительством промышленного объекта, в среднем до 15,2 %.
"Более того, существуют значительные проблемы в администрировании долевого участия, связанные со сложностью расчета базы исчисления соответствующего взноса и возможностью злоупотреблений как во время таких расчетов, так и во время возможной отсрочки (рассрочки) платежа", - обосновывается необходимость отмены взноса в пояснительной записке.
Уплата паевого взноса будет полностью отменена с 2021 года. "Согласно закона в течение 2020 года будет действовать переходный период, в который уплата долевого участия будет осуществляться исключительно денежными средствами до принятия объекта в эксплуатацию и исключительно для создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры соответствующего населенного пункта", - написал в Facebook бывший заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе.
По его словам, ставка в этот период будет - "4% от общей сметной стоимости строительства для нежилых объектов, для жилья - 2% от стоимости строительства, которая рассчитывается согласно основных показателей опосредованной стоимости сооружения по регионам и утверждается соответствующим центральным органом исполнительной власти".
Он убежден, что рост страны на 1 пункт в рейтинге Doing Business даст возможность дополнительно привлекать стране около 600 млн долларов инвестиций ежегодно.
Чего ожидать от изменений в украинском законодательстве
Эксперты и участники рынка недвижимости в целом положительно воспринимают отмену уплаты паевого взноса. Однако обращают внимание на некоторые проблемы в строительстве, которые нужно решить.
Так, генеральный директор группы компаний KDU Realty Group" Елена Маленкова поддержала отмену паевого взноса: "он не только расплодил коррупцию на всех уровнях, но и существенно влиял на цены", но после его отмены нужно принять ряд законов.
"Приобретение имущественных прав при инвестировании должно регистрироваться как недвижимое имущество в реестре. Застройщик должен после окончания строительства привести в порядок территорию вокруг дома или комплекса", - убеждена эксперт. По ее словам, сейчас застройщики платят паевой взнос и считают, что чинить дороги, разбитые техникой, должны соответствующие местные службы. "И они правы, ведь деньги уплачены, и немалые деньги", - отмечает Елена Маленкова.
Еще один вопрос, который должен быть решен, по ее мнению, это защита вкладчиков: "Для защиты инвестора застройщик должен работать через фонд финансирования строительства. Сейчас так работают единицы".
Относительно изменения стоимости квартир в новых домах, мнения экспертов разнятся.
Так, агент по продаже недвижимости Александр Гришко в эксклюзивном комментарии ZIK поделился своим видением изменений на рынке жилой недвижимости. По его словам, на первом этапе возможно небольшое уменьшение стоимости квартир в новостройках. Однако в долгосрочной перспективе это может обернуться, наоборот, подорожанием жилья. "Если данная отмена повлияет в целом на рейтинг Doing Business для Украины, то увеличится количество потенциальных инвесторов, в частности иностранных. Что может повлечь дальнейшее повышение стоимости квадратного метра жилья в целом. Для среднестатистического жителя, который планировал приобрести жилье, станет финансово труднее купить квартиру. А для экономики и инвестиционной привлекательности страны, это станет положительным", - сообщил Александр Гришко.
Генеральный директор компании "Greenol Олег Приходько в эксклюзивном комментарии ZIK сообщил, что отмена уплаты паевого взноса не повлечет снижение стоимости квартир. По его словам, изменение в законодательстве никак не повлияет на цену жилья.
При этом эксперты убеждены, что без паевого взноса темпы строительства могут вырасти. "Как показал опыт одного из городов, где существенно уменьшили паевой взнос, увеличилось количество возведенных зданий. Есть мнение, что с отменой исчезнет коррупционная составляющая и улучшится инвестиционная привлекательность регионов", - рассказал Гришко. Он отметил, что при долевом участии были отчисления на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. И до отмены взноса этим вопросом особо не занимались. "То, как сейчас будет с этим вопросом, не совсем понятно и остается только наблюдать. Сможет ли тот же налог на недвижимость закрыть эти вопросы? Ведь покупка недвижимости, где должным образом не развита инфраструктура, будет не очень привлекательной для инвестора", - сообщил агент по продаже жилой недвижимости.
Олег Приходько также считает, что количество новостроек может увеличиться, однако для этого мало отмены паевого взноса. "Рост возможен при совокупности причин: отложенный спрос на жилье, снижение процентов по ипотеке, рост возврата средств от "трудовых мигрантов", открытие рынка земли, миграция сельского населения в города, удешевление строительных процессов, снижение курса гривни к иностранной валюте, увеличение жилфонда непригодного к жизни и аварийного, рост доходов в IT сфере", - сообщил он.
