Сколько будет стоить земля в Украине после открытия рынка (говорят о $10 000 гектар!)
Украина сделала первый шаг к открытию рынка земли. Это означает, что уже сейчас можно прикидывать, сколько будет стоить покупка или продажа одного гектара. Тем более, что украинская земля должна значительно подорожать. При этом, в некоторых областях цена изменится не на много, а в отдельных регионах станет воистину "золотой".
Вести.ua узнали, сколько будет стоить один гектар земли и как можно приобрести государственные земли.
Государственная - дешевле
Единого мнения по предполагаемой цене земли после открытия рынка нет. В законопроекте есть привязка стоимости земли к ее нормативно-денежной оценке (НДО). Она отличается в зависимости от расположения, климата в регионе, качества почвы. В Черновицкой области гектар стоит около 30 тыс грн, в Житомирской немногим больше 20 тыс. грн. Средняя цена по Украине составляет 17,5 тыс. грн.
Эту землю выставят на торги. По итогам открытого аукциона казна получит деньги за каждый участок. Эксперты прогнозируют, что на начальном этапе стоимость земли будет всего на 10-20% выше, чем ее нормативно-денежная оценка. Чем выше будет спрос, тем больше будет подниматься цена. Все зависит от того, сколько земель сразу могут пустить с молотка.
Отдельные эксперты говорят о том, что уже через три года цена на один гектар может достигать 10 тыс. долларов. Такова цена на землю в Польше. Компания IMF Group of Ukraine прогнозирует, что цена повысится в среднем до 2,4 тыс. долларов за га. Правда, для такого оптимистического сценария необходима рыночная конкуренция.
"Как показывает практика, рыночная цена высока там, где за нее массовая конкуренция мелких и средних покупателей. Фермеров. В развитых странах мира есть прямая зависимость между доходами семейных фермеров и ценой земли. Там цена высока и продолжает расти. Из стран Восточной Европы - Польша. А там, где скупщиками выступают только холдинги, олигархи, несколько международных оффшорных денежных центров - там цена низкая. Так, например в Болгарии, Латвии"- рассказала Вести.uа Ирина Паламар, председатель Ассоциации животноводов Украины, совладелец "АгроВет Атлантик".
Пайщики могут торговаться
Несколько иначе дела обстоят с частными паями. Сейчас за один гектар владельцы земли получают в среднем 140 долларов в год. Обычно, цену рассчитывают, умножая годичную цену аренды на 20 лет. Правда, целый ряд обстоятельств может заметно снизить эту цену. Здесь и качество земли, и климат, и механизмы рынка земли, безопасность и простота ведения бизнеса, налоговая нагрузка на аграриев.
По словам Паламар не стоит рассчитывать на то, что местные фермеры ринуться покупать землю и, таким образом, повышать ее рыночную стоимость. Причина банальна - средний класс "на селе" практически отсутствует.
"В Украине мелкий и средний фермер - в загоне, он без поддержки и под такими же налогами, как и холдинги. А большая часть вообще в тени, потому что регистрировать ООО или предпринимателя люди боятся, а хозяйствовать как физлица у нас по Хозяйственному кодексу запрещено, а по Налоговому надо платить 18% от выручки, так они не ведут бухгалтерию и не могут списать затраты, вся выручка налоговой засчитывается как доход. Мы в этом вопросе - чуть ли не единственная страна в мире, где физлицо не имеет экономической или хозяйственной свободы и равенства наряду с юрлицами", - отметила Паламар.
Как рассказали Вести.ua источники в Офисе президента, в Кабмине настроены оптимистично, прогнозируют быстрый рост цены за один гектар от пайщика. Правда, даже расчеты Минфина не могут быть максимально точными.
"Минфин посчитал, что средняя цена будет 2,5 тыс. долларов. Они брали показатели нормативной денежной оценки, потому что привязка есть пока только к ней. Может, они выходили из того, как поведет себя рынок. Оценивали, как повлияет продажа права аренды государственных и коммунальных земель. Цену на частную будет собственник диктовать. Он может выставить на аукцион, но может продать, договорившись. Частная земля должна будет стоить дороже", - рассказывают чиновники.
Возле городов станет "золотой"
Отдельные участки будут продаваться и покупаться в десятки раз дороже, чем в среднем по Украине. Все дело в расположении земли. Там будут построены жилые кварталы, коттеджные городки. Назначение земли при этом постараются изменить. Цена на такие земли может стартовать от 50 тыс. долларов за гектар.
В первую очередь это земли, расположенные недалеко от крупных населенных пунктов. Учитывая уровень распаханности земель в Украине, особых споров при изменении назначения земли возникнуть не должно. Очевидно, что в Киевской области цены на землю вырастут до заоблачного уровня. Уже сейчас сельскохозяйственную землю в городках недалеко от Киева пытаются активно застраивать.
Земли, которым нужна рекультивация будут стоить дешевле 1 тыс. долларов за гектар. Это касается заболоченных земель, территорий, прилегающих к лесу. Земли, страдающие из-за неправильного использования также будут продавать намного дешевле.
Жители села, для которых земельный пай похож на чемодан без ручки могут продать его как можно скорее, получив около 10 тыс. долларов на руки. Это поможет решить бытовые вопросы, в том числе помочь с переездом из умирающего села в город. Часть людей могут подождать, пока экономическая ситуация в стране улучшиться и спрос на землю вырастит. Но судя по последним действиям Кабмина ждать придется долго.
