"Переход на счета эскроу состоялся успешно": эксперты о проектном финансировании в строительстве
Переход на проектное финансирование в строительной отрасли в России проходит успешно. По новой схеме через эскроу-счета возводится уже более 21% жилья. Такие данные приводит компания ДОМ.РФ. Отраслевые эксперты согласны с подобными выводами и уверены, что все опасения застройщиков и игроков на этом рынке не подтвердились.
Напомним, с 1 июля 2019 года все застройщики обязаны работать по новой схеме. Теперь они должны привлекать средства на строительство объектов жилья у банков, а доступ к средствам дольщиков у них появляется только после сдачи недвижимости в эксплуатацию. Такая схема выгодна как и гражданам, вкладывающим свои деньги в строительство, так и отрасли в целом - практически полностью исключаются риски, связанные с мошенничеством и недобросовестным исполнением обязательств строительными компаниями.
Директор Центра стратегий и программ (НИУ ВШЭ) Павел Рудник считает, что правительству России удалось обеспечить стопроцентную защиту прав граждан в этой сфере, при этом не оказывая сильного давления на застройщиков, как это наблюдается в других развитых странах.
"Хочу сказать, что правительству удалось выбрать оптимальное решение для России. Оно одновременно обеспечивает и полную, стопроцентную защиту прав граждан, и возможность снижения ставок для застройщиков. В развитых странах действуют даже более жесткие системы - когда на специальном счете хранится только небольшой (порядка 10-20%) авансовый платеж покупателя, а основная сумма вносится только после ввода дома в эксплуатацию. Такая система характерна, например, для США, Великобритании и Канады. У нас Правительство пошло по более мягкому пути и разрешило привлекать на эскроу счета полную стоимость будущего жилья. Это позволяет предоставлять застройщикам специальные ставки ниже рыночного уровня - 3-4%.", - отметил эксперт.
Руководитель группы EY Ольга Архангельская тоже считает, что правительству удалось показать в отрасли хорошие результаты. Об этом говорит, в частности, увеличение вдвое кредитных линий банков для застройщиков, и, как следствие, снижение себестоимости возведения домов.
"Совместная работа Правительства, Банка России, ДОМ.РФ дает впечатляющие результаты. Менее чем за пол-года банки удвоили размер кредитных линий застройщикам, обеспечив доступность проектного финансирования на всей территории России. Ожидаем, что внедрение проектного финансирования повысит финансовую устойчивость застройщиков. До начала реализации проекта будет получить профессиональную оценку банка, и это создаст дополнительную защиту застройщика от "невынужденной" ошибки (например, при неверной оценке спроса), и предотвратит появление "обманутых дольщиков". Кроме того, при проектном финансировании обеспечивается непрерывность денежного потока - это не только гарантия завершения строительства, но и снижение себестоимости за счет обеспечения оптимизации процесса строительства", - считает Архангельская.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что властям страны удалось всего за полгода создать уникальную ситуацию, в которой соблюдены интересы практически всех участников отрасли - от обычных граждан, вкладывающих деньги, до небольших и средних строительных компаний, которые заметно снизили свои риски при реализации проектов жилищного правительства и получили доступ к расширенной линейке банковских кредитов.
"Полученные оценки условий перехода на проектное финансирование внушают оптимизм. В первую очередь, хочется отметить большой задел начатых проектов по жилищному строительству: 113 млн кв. метров говорит о том, что в следующем году вряд ли можно ожидать существенного падения объемов ввода жилья", - считает президент Фонда "Институт Экономики Города" Надежда Косарева.
По ее словам, у ряда застройщиков существовало опасение, что будет сложно получить достаточное проектное финансирование, чтобы достроить объекты. Но по данным исследования оказалось, что в проектах на порядка 25 млн метров уже указано проектное финансирование как единственный способ привлечения средств граждан.
На конец октября текущего года предоставлено кредитов более чем 640 млрд рублей. Эксперт уверена, что к концу года сумма увеличится до 1 трлн. В следующем году объемы проектного финансирования должны быть еще больше, считает Косарева.
Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик также считает, что переход на новую модель финансирования в России состоялся, а опасения застройщиков не подтвердились. При этом он отметил, что развитие проектного финансирования через эскроу-счета не зависит от размера городов - банки успешно кредитуют строительные компании и в небольших населенных пунктах.
"С использованием проектного финансирования уже строится 24 млн кв метров. Что важно - всем застройщикам обеспечен равный доступ к проектному финансированию. По данным исследования вне зависимости от размера компании около 20% портфеля как в сегменте крупных, так и малых застройщиков перешло на проектное финансирование. Второй ключевой аспект - проникновение проектного финансирования не зависит от размера города, утверждения о том что в небольших городах банки отказываются кредитовать строку не находят статистического подтверждения. Из моментов, которые стоит держать на контроле - количество банков, участвующих в кредитовании застройщиков. На сегодня это 24 банка, но 80% приходятся на трех игроков - "гиганты" Сбербанк и ВТБ и созданный в этом году отраслевой банк "ДОМ.РФ, - отмечает Кирилл Холопик.
