В Днепре рассказали, стоит ли покупать недвижимость перед кризисом
13 марта, на пресс-конференции в медиацентре «Информатор» эксперты дали совет - стоит ли покупать или продавать недвижимость в Украине в связи с вероятностью кризиса.
Каковы сегодня тенденции на рынке вторичной недвижимости
По словам главы отраслевого совета Предпринимателей рынка недвижимости Днепропетровской области Сергея Логутенко, рынок недвижимости достаточно инертен, и даже если происходят какие-то кризисные явления, то рынок недвижимости реагировать будет не очень быстро.
«В первую очередь на такую ситуацию отреагирует первичный рынок. А на вторичном рынке сделки в основном идут в недорогом сегменте - квартиры стоимостью до 30 тысяч долларов США. Недавно я проводил в сетях опрос и спрашивал, если желающие продать квартиру за 20 тысяч долларов, оказалось, что в этом сегменте дефицит предложений 2-комнатных квартир по такой цене наблюдается уже сейчас. Поэтому кризисные явления, которые пару недель начали происходить, на рынке недорогих квартир вообще никак не сказались. И даже разница курсовая гривна/доллар, которая на этой неделе стала с 24,5 до 27, дефицит предложений в указанном сегменте есть. Более того, он есть и в сегменте 25-30 тысяч долларов.
На рынок начал активно выходить банковский сегмент, начали выдавать кредиты. Вчера понизили учетную ставку НБУ до 10%. И скорее всего, коммерческие банки, занимающиеся ипотекой, они также понизят ставку. Сегодня в Днепре ставка - 14,5-15,5% в гривне, думаю, что через 1-2 месяца она может быть 12-13% годовых. Поэтому люди, имеющие 5-7 тысяч долларов могут без проблем обратиться в банк, получить кредит и платить по нему 5-6 тысяч гривен в месяц. А это - практически цена аренды 1-комнатной квартиры в Днепре. Поэтому для этого сегмента кризисные явления смогут дойти в лучшем случае к концу года. И то маловероятно.
Поэтому покупать такую недвижимость сейчас смысл есть, только взять ее в городе практически негде. Вот в чем проблема. Я обратился ко всем риэлторам Украины с вопросом, есть ли у них дефицит квартир по 20 тысяч долларов? Есть, причем не только в крупных городах, но даже в небольшой Умани. А во всех областных городах так почти везде дефицит есть. И если такая квартира появляется, то за ней начинают просто охотиться. У меня был случай, когда я с клиентом стояли в очереди на осмотр квартиры за 34 тысячи долларов, и хорошо, что у клиента были при себе 1000 долларов сразу на задаток. Так это же квартира не за 20 тысяч долларов! А была это 1-комнатная квартира на ул. Телевизионной. В этом же доме продается 2-комнатная квартира за те же 34 тысячи долларов, но без ремонта, и в нее надо еще вкладывать и вкладывать деньги. И за ней очереди нет», - рассказал Сергей Логутенко.
Каковы тенденции в целом по Украине
По мнению президента Днепровской ассоциации специалистов по недвижимости (ДАСН) Валерия Головина, тенденции очень интересные.
«Я занимаюсь профессиональной оценкой и обязан ежедневно отслеживать все изменения в экономике. К декабрю цены традиционно на квартиры ощутимо подросли. Обычно с 1 января начинаются всякие изменения в законодательстве, поэтому в декабре цены выросли примерно на 10%.
Но поскольку у нас намечаются весьма негативные тенденции в экономике, и они характерны сегодня для всего мира, то, на мой взгляд, цена стабилизируется. Что я хочу сказать: при любых тенденциях в экономике рынок недвижимости был, есть и будет всегда. Пусть даже доллар понемногу начал подрастать: цена на нефть падает, коронавирус распространяется, и народ начинает деньги придерживать. С 2014 года, с начала военных действий спрос накапливался, люди сдерживались, но люди начинают покупать недвижимость. Недвижимость, какой бы она не была, приносит доход. Сейчас резкий спрос на недорогие квартиры застопорится, но цены на них при этом останутся стабильными.
Но кризис вечным не будет, коронавирус все равно победим, накопленный спрос опять начнет давить на рынок. То есть, спрос будет расти, предложения сокращаться, и цены снова пойдут вверх», - высказал свое мнение Валерий Головин.
А что происходит на первичном рынке недвижимости Днепра
Руководитель Днепровского регионального отделения Союза специалистов по недвижимости Украины Валерий Заика считает, что опасность того, что застройщик обанкротится есть всегда, особенно в преддверии кризиса.
«О грядущем кризисе сейчас очень много говорят, и скачок доллара - прямой звоночек кризиса. Плюс коронавирус, шагающий по всей планете, вносит свои коррективы. Но несмотря на все это, деньги у людей есть. И деньги немалые.
Что касается первичного рынка, то люди, наверное, будут осторожничать входить в покупку на этапе рытья котлована под дом, но перед окончанием строительства дома они все равно квартиры покупать в нем будут. Тем более, что есть программа молодежного кредитования, хотя денег по такой программе добиваться надо долго и упорно.
Но покупать недвижимость на первичном рынке будут в основном те, кто в этих квартирах собирается жить. Покупать такие квартиры «на потом» уже никто не будет.
В Днепре рынок первичной недвижимостьи еще не перенасыщен, мы не входим в тройку лидеров по новостроям - Киев, Одесса и Львов. И пока строить новое жилье в Днепре интересно и выгодно застройщикам», - уверен Валерий Заика.
А что творится на рынке коммерческой недвижимости Днепра
По мнению президента Риэлторской палаты Днепра Сергея Маласая, коммерческая, производственная, промышленная недвижимость находится в вялотекущем кризисе аж с прошлого кризиса 2008 года.
«Резкого падения нет, но нет и резких скачков спроса на нее. Переформатирование собственников ее есть, поскольку большинство из них получило такую недвижимость еще при развале СССР. Но они уже по возрасту не могут выполнять свою работу на такой недвижимости - что-то производить, а их дети заменять их почему-то не торопятся. Поэтому они вынуждены такую недвижимость выставлять на продажу.
Во-вторых, наши крупные заводы - Петровка, ЮМЗ, ДМЗ - уже давно сдают часть своих площадей под другие производства, которым надо меньше электроэнергии, меньше персонала. И уже складывается ситуация, когда таких арендных площадей становится все меньше и меньше. Поэтому любое предложение по такой аренде занимается очень быстро.
Купля-продажа такой недвижимости идет в среднем по следующей цене:
- складские помещения - 150 долларов за кв. м, а аренда их - от 40 до 150 гривен за «квадрат»;
- производственные площади - от 89 до 120 долларов за «квадрат», но это - помещения от 1000 до 10000 кв. м;
автосервис - не менее 245 долларов за «квадрат»;
- офисные помещения идут в основном в аренду, а при продаже идут по 300-350 долларов за «квадрат» в зависимости от места их расположения, а аренда - от 60 гривен за кв. м;
- кафе-бары-рестораны - в среднем продаются по 400 долларов за «квадрат»;
- магазины - по 500 долларов за кв. м в среднем, хотя на Яворницкого могут просить и 1000-2000 долларов за «квадрат», их покупают редко, но в аренду сдают лихо.
Поэтому резких скачков в этом сегменте рынка недвижимости нет. И даже если начнется кризис, цены в этом сегменте не поменяются, они как сложились после 2008 года так и «стоят» - рассказал Сергей Маласай.
«Цены на коммерческую недвижимость как в 2008 году упали, так они и не поднимаются, поскольку они тесно связаны с экономикой государства. Если на жилую недвижимость люди могли деньги накопить и потом быстро вложить, то нынешняя ситуация на коммерческой недвижимости вряд ли как-то скажется», - дополнил коллегу Валерий Головин.
