Как помогают с ипотекой и арендой жилья во время пандемии COVID-19
Берлинский институт DIW сравнил господдержку, которую оказывают пострадавшим от коронавируса ипотечникам, квартиросъемщикам и арендодателям в разных странах, в том числе в России.
Вызванная пандемией коронавируса широкомасштабная остановка экономики больно ударила во всем мире по рынку жилья. Многие ипотечники испытывают трудности с обслуживанием кредита, а лишившиеся работы квартиросъемщики не могут платить арендную плату. Это, в свою очередь, лишает доходов арендодателей, среди которых немало тех, кто живет на поступления от сдачи недвижимости, нередко обслуживая при этом собственные кредиты.
Защита нанимателей от выселения из-за неуплаты аренды
Поэтому целенаправленная господдержка жильцов и, частично, домовладельцев стала во многих странах составной частью экстренных программ помощи населению и бизнесу, в том числе в Германии и России. Принимаемые меры проанализировал и сравнил старший научный сотрудник Немецкого института экономических исследований в Берлине (DIW) и профессор Высшей школы экономики в Санкт-Петербурге (ВШЭ СПб) Константин Холодилин (Konstantin Kholodilin). Государственное регулирование рынка жилья - одно из направлений его научной работы.
На момент публикации его исследования в начале апреля жильцам и домовладельцам уже решили помогать правительства как минимум 23 стран, теперь таковых уже 26, сообщил ученый в беседе с DW. По мере введения карантина и режима самоизоляции все больше государств сталкиваются с необходимостью подобных мер, пояснил он.
Самая распространенная форма поддержки - защита нанимателей от выселения из-за неуплаты аренды (что обычно является законным основанием для расторжения арендного договора). Эту меру ввело подавляющее большинство рассмотренных стран - от Австралии и Аргентины до Сальвадора и США. В Европе в их числе, в частности, Великобритания, Италия, Испания, Нидерланды, Кипр. В большинстве случаев речь идет об арендаторах жилья. В Германии и Португалии защита распространяется также на арендаторов коммерческих площадей.
Арендная плата не отменяется, долг придется вернуть
"Однако сама наемная плата не отменяется, рано или поздно ее придется заплатить, - подчеркнул Константин Холодилин. - Исключение составляют такой специфический случай, как Венесуэла, где квартплату из-за коронавируса вообще отменили, а также Испания и Греция, где плату за найм жилья в ряде случаев сократили соответственно на 50 и 40 процентов".
Так что у греков и испанцев тот долг перед домовладельцем, который может набежать за время карантина, окажется не столь большим, как скажем, у немцев. В Германии защита нанимателей будет действовать шесть месяцев - с апреля по сентябрь включительно.
Если квартирная плата, привел пример Холодилин, составляет 1 тысячу евро, то за полгода задолженность составит 6 тысяч. "Конечно, никто не будет требовать погасить ее сразу, но даже если выплаты растянутся на два года, квартиросъемщикам придется каждый месяц доплачивать по 250 евро, на 25 процентов больше привычной суммы".
Тем не менее для Германии защита нанимателей от выселения является весьма важной мерой, поскольку специфика немецкого рынка недвижимости состоит в том, что в ФРГ 58 процентов домашних хозяйств проживают на арендованной жилплощади.
Иными словами, только 42 процента немецких домохозяйств пользуются собственным жильем. "Это один из самых низких показателей в Европе, ниже только в Швейцарии, - указал Константин Холодилин. - Наоборот, в Испании или Англии доля собственного жилья превышает 70 процентов, в США она около 65 процентов. Таким образом, в этих странах имеется большой класс домовладельцев, причем у них, как правило, ипотечные долги".
Кредитные каникулы для ипотечников
Поэтому второй наиболее распространенной формой господдержки рынка жилья, отмечается в исследовании, являются различные формы отсрочки выплат по ипотеке - кредитные каникулы. К ней прибегла каждая вторая из рассмотренных стран.
Целый ряд наиболее крупных и экономически развитых государств - Великобритания, Германия, Испания, Италия, США - применяет одновременно и первую, и вторую форму господдержки. В США, к примеру, есть отдельная программа помощи владельцам домов на одну семью, указал собеседник DW.
Кредитные каникулы для ипотечников решили объявить и в России. Константин Холодилин связывает это с очень высокой долей собственников жилья, составляющей сейчас, в том числе благодаря приватизации, порядка 85 процентов. "Многие россияне взяли ипотеку, а карантин породил большие проблемы с ее обслуживанием, поэтому для России защита именно домовладельцев является весьма разумной мерой", - подчеркнул эксперт. А вот защита нанимателей жилья, и так в РФ довольно бесправных, к приоритетам российского правительства не относится, констатировал он.
Господдержка и субсидии домовладельцам
В исследовании DIW приводятся еще две менее распространенные формы господдержки рынка жилья в условиях борьбы с пандемией COVID-19. Одна из них - уже упоминавшееся указание домовладельцам временно сократить (Греция, Испания) или отменить (Венесуэла) квартплату. Константин Холодилин относится к подобным мерам в принципе очень скептически, но в нынешней специфической ситуации положительно оценивает дифференцированный подход испанских властей.
"В Испании четко разделяют крупных домовладельцев, которым предписывается сокращение квартирной платы на 50 процентов, и мелких, на которых данная мера не распространяется. Это сделано для того, чтобы тот, кто, скажем, когда-то купил одну-две квартиры, чтобы обеспечить себя в старости, не оказался теперь без жизненно необходимых ему платежей", - рассказал ученый.
К тому же, добавил он, мелкие домовладельцы, как правило, с большим пониманием относятся к проблемам своих жильцов и чаще, чем управляющие недвижимостью крупные фирмы, готовы в трудный момент предоставить им отсрочку.
Еще одной и наиболее редкой формой господдержки являются субсидии - либо квартиросъемщикам для оплаты жилья, либо напрямую домовладельцам как компенсация недополученных денег. Наряду с Испанией к этой форме помощи намерены прибегнуть Люксембург и некоторые провинции Канады, поскольку эта страна в данном вопросе общенациональную политику не проводит.
"Политика, направленная в нынешней ситуации на поддержку как нанимателей, так и домовладельцев и не противопоставляющая одну часть общества другой представляется мне наиболее продуманной и взвешенной", - подчеркнул в заключение Константин Холодилин.
