Пять трендов на рынке недвижимости в России в условиях карантина
Что нужно знать сейчас российским арендаторам и арендодателям, ипотечникам, строителям и покупателям квартир? DW собрала информацию для основных участников рынка.
Рынок недвижимости в России переживает остановку экономической деятельности не так драматично, как малый бизнес, занятый в сфере услуг. Однако это только на первый взгляд. Активность на рынке резко снизилась. Стройки заморожены. Просмотры квартир невозможны из-за карантина. Негативно влияет на бизнес девелоперов и снизившийся курс рубля.
Последствия проблем, которые испытывают застройщики и смежные с ними отрасли, могут оказаться весьма ощутимыми для экономики. Какие тенденции наблюдаются уже сейчас в различных сегментах рынка жилья, - в материале DW.
Квартиросъемщики могут рассчитывать лишь на временные скидки
Рынок аренды квартир приспосабливается к новым реалиям. Спрос на найм жилья в столице по итогам двух недель самоизоляции снизился на одну пятую. Такими данными поделилась с DW замдиректора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.
В компании отмечают, что в столице основной спрос обеспечивается за счет внутренней миграции проживающих в Москве нанимателей из регионов РФ (около трети спроса) и стран бывшего СССР (примерно две трети). Единичные запросы приходят от москвичей, желающих на период карантина снять отдельную квартиру - например, для уединенной дистанционной работы.
Однако, несмотря на снижение спроса, средний уровень цен остается прежним. Самая дешевая однокомнатная квартира, сдающаяся на длительный срок, обойдется арендатору в 23 тысячи рублей в месяц. Рассчитывать на скидки могут те, кто уже снимает жилье. "Собственники готовы снизить арендную плату для своих квартирантов на 10-20%", - констатирует Полякова. Однако дисконт предоставляется, как правило, всего на пару месяцев, что оформляется с соблюдением всех юридических тонкостей.
Аналогичная тенденция отмечается и в сегменте более дорогих квартир. "Собственники держат цены, хотя арендаторы выходят с предложениями снять квартиру по сниженной ставке", - отмечает директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. По ее словам, снижение платы (также временное) получили лишь те, кто живет в съемной квартире уже длительный срок. Здесь дисконт может достигать 30%.
Арендодатели рискуют столкнуться с простоем
Что касается собственников квартир, то для них новая реальность заключается сразу в нескольких новых факторах. Во-первых, это сложность показа жилья потенциальным клиентам в условиях самоизоляции и карантина. Некоторые, впрочем, выходят из положения при помощи высоких технологий. Как рассказала DW Марина Шекера, агенты сами "взяли на себя показы с видеосъемкой процесса, обеспечив таким образом виртуальное присутствие. В дальнейшем условия обсуждаются с помощью Zoom-конференции, курьеры доставляют сторонам договоры".
Второй фактор - это неопределенность со сроками самоизоляции и, соответственно, сложности в прогнозировании цены, по которой сегодня можно сдать квартиру на длительный срок. В результате многие предпочитают взять паузу и в это время подготовить квартиру к сдаче, говорит Оксана Полякова. Владельцы дорогих квартир и вовсе предпочитают простой дисконту. "В наших квартирах дорогие ремонты, мебель - износ в этом сегменте оборачивается огромными расходами, поэтому снижение цен для собственников - не вариант", - поясняет Марина Шекера.
Эксперты "ИНКОМа" не исключают возможности оттока арендаторов и массовых досрочных расторжений договоров найма и, как следствие, небольшого снижения арендных ставок по окончании режима самоизоляции, однако предсказывают быстрое восстановление рынка, если карантин не затянется. "В случае затянувшейся эпидемии - на месяцы - о рыночных законах придется забыть, так как процессы будут регулироваться исключительно государственными нормативными актами", - прогнозирует Полякова.
Ипотечные каникулы получить непросто, как и взять саму ипотеку
Если в марте 2020 года спрос на ипотеку в России резко вырос (по данным ДОМ.РФ, всего за месяц число выданных ипотечных кредитов превысило показатели марта 2019 года на 20%), то в апреле, по прогнозу экспертов, он резко упадет. В Ассоциации российских банков (АРБ) ожидают двукратного сокращения ипотечных сделок и связывают это с невозможностью посмотреть квартиру, а также с увеличившимися сроками рассмотрения заявок со стороны банков. Кредитные организации стали часто отказывать клиентам, работающим в таких уязвимых сейчас сегментах экономики, как туризм, гостиничный бизнес, развлечения, логистика и т. д.
Тем, у кого уже имеется ипотека, государство пообещало возможность взять кредитные каникулы. Соответствующий закон приняла Госдума. Согласно ему, каникулы, которые обязаны предоставить банки, могут продлиться до полугода. Сумма ипотеки при этом в Москве не должна превышать 4,5 млн рублей, в Подмосковье, Петербурге и на Дальнем Востоке - 3 млн, во всех остальных регионах - 2 млн. Для того чтобы получить каникулы, ипотечник должен доказать, что за месяц до обращения в банк его доход снизился минимум на 30% по сравнению со среднемесячным доходом в 2019 году.
Число людей, не справляющихся с ипотечными выплатами в России, растет. За поддержкой они обращаются в Центр информационной поддержки ипотечных заемщиков, где только за последнюю неделю (с 6 по 13 апреля) зафиксировали 50-процентный рост числа заявок. Однако удовлетворяются просьбы клиентов банками неохотно. По данным главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, с 20 марта кредитные организации удовлетворили всего 15% заявок заемщиков (по всем кредитным продуктам).
Ключевые риски девелоперов: срыв сроков, рост себестоимости строительства
Падение потребительского спроса станет одним из главных ударов, которые придется выдержать девелоперам. Вторая проблема, с которой столкнутся застройщики, - возможный срыв сроков выполнения обязательств перед клиентами и заказчиками. В Москве все строительство остановлено с 13 по 19 апреля.
"Стройки пришлось заморозить, заводы по производству стройматериалов не работают, генеральные подрядчики терпят убытки и, вероятнее всего, сорвут сроки", - заявил DW управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар. По его словам, ввести объекты в обещанные сроки смогут те, кто окажется в состоянии после восстановления работ максимально их ускорить, для чего потребуется финансовая устойчивость и свободные мощности.
Падение курса рубля также сыграет негативную роль для застройщиков - дорожает оборудование и стройматериалы, указывает аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев. В наибольшей степени это коснется застройщиков, работающих в массовом сегменте, где запастись стройматериалами в силу масштаба работ затруднительно. Определенные трудности вслед за девелоперами испытают и риэлторы, предсказывают эксперты.
Что с ценами сейчас и что будет после карантина
"После окончания карантина наступит очень выгодный момент для покупки недвижимости, - считает гендиректор "Главстрой-Недвижимости" Алексей Гусев. - Ставки по ипотеке еще не велики (около 8,5%), и многие девелоперы наверняка снизят цены". Вероятно, снижение цен произойдет и на вторичном рынке. "После окончания карантина мы будем наблюдать за постепенным уменьшением средних показателей по стоимости вторичного жилья", - сообщил DW директор департамента вторичного рынка недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.
По его прогнозу, снижение цен будет едва заметным, поскольку экономические последствия карантина скажутся и на спросе. "Некоторые потенциальные покупатели откажутся от приобретения недвижимости из-за сокращения зарплаты или даже потери рабочего места", - полагает он.
В Penny Lane Realty и вовсе не спешат обнадеживать клиентов, говоря о том, что на первичном рынке возможен рост цен за счет удорожания себестоимости строительства. Что же касается цен на сегодняшний день, то пока они остаются неизменными. "Было бы странно их поднимать или опускать в условиях, когда те же риелторы лишены возможности осуществлять в полном объеме свою деятельность", - заключила Марина Шекера.
