Бизнес на субаренде жилья: законно ли и сколько можно заработать в месяц

Тренд приобретать жилье в качестве пассивного дохода существовал давно, но усилился 6 лет назад. Ему способствовали два фактора: гривневая выгодная стоимость квадратных метров на вторичном рынке, и большая активность застройщиков. Тогда в 2014 году, что новые, что известные компании отреагировали на повышенный спрос изобилием предложения. Способствовала нестабильность в экономике и банковской сфере: девальвация национальной валюты, нестабильность банковской системы, закрытие банков и сокращение ставок депозитов подталкивала людей инвестировать в недвижимость с целью сохранить или преумножить средства.

В итоге выиграли все три заинтересованные стороны. Застройщики, потому что получили прибыль, собственники жилья, потому что правильно вложили средства и получили пассивный доход, арендаторы? изобилие предложения.

Кратко и по делу в Telegram

Выиграл и город Киев по нескольким основным причинам. Интерес к нему подогрели и футбольные матчи, и победа Джамалы на "Евровидении", и недорогие авиабилеты, и привлекательность для фрилансеров со всего мира. Они охотно арендовали жилье в летний период из-за хорошего климата и длинного лета, невысокой стоимости жилья в центре по сравнению с другими соседними странами, вкусной и недорогой едой в ресторанах, развитой сферой услуг, горничных и англоязычных нянь для детей.

Ну, а находчивые арендаторы нашли способ заработка: они пересдавали квартиры посуточно туристам и фрилансерам. В итоге зарабатывали все: и собственники, и арендаторы.

Что такое субаренда квартир

О субаренде чаще говорят разрезе коммерческой недвижимости, когда арендованные площади делятся с другими бизнесами. В ритейле это работает так: магазин сдает помещения предприятием, а последние получают выгодные ставки аренды и большой поток потенциальных покупателей, потому что обычный супермаркет у дома в столице посещают несколько тысяч человек в день.

В жилой недвижимости субаренда тоже распространена в нескольких популярных форматах:

1. Когда собственник живет в квартире, но сдает комнату.
2. Когда квартира в длительной аренде, но каждую комнату арендуют разные люди.
3. Когда арендатор арендует многокомнатную квартиру целиком, но комнату или несколько пересдает другим людям.
4. Когда койко-место сдается в арендованной комнате.
5. Когда договор длительной аренды подписан с одним лицом, но это лицо пересдает квартиру посуточно другим людям.

Первые четыре формата весьма распространены, но вот последний пункт пока еще в диковинку. Это связано как с рисками для собственников, так и для арендаторов.

Все стороны сделки рискуют, в первую очередь, деньгами, потому что кражи никто не отменял. "Посуточные арендаторы нередко забирают с собой, мелкую, но дорогую технику. Например, фены для волос, чайники, тостеры или любые другие предметы быта, которые помещаются в сумку",? рассказывает Елена Николова, столичный риэлтор.

Риски бывают и репутационными, когда жилье арендуют любители вечеринок или другие сомнительные личности. В итоге страдают не только собственники и арендаторы, но и все жильцы подъезда или дома. Их квартиры снижаются в стоимости из-за неприятного соседства.

Опасности бывают и для арендаторов. При неправильном или неумелом маркетинге арендатор рискует остаться без клиентов. Другой риск? если клиенты оставляют негативные отзывы из-за неубранной квартиры, поломанной техники или любого другого дискомфорта. В обоих случаях, арендатор рискует остаться без дохода, а значит и возможности оплатить стоимость аренды.

И все же некоторые предприимчивые арендаторы идут на риск, находят аргументы для собственников, и договариваются. Чаще всего речь идет о финансовом вознаграждении для владельцев. "В основном "плюшка" для собственников? добавочная стоимость за счет ремонта или заработок на фоне долгосрочной аренды условно на 40%",? рассказывает столичный риэлтор Богдан Маковецкий.

А сделку они закрепяют разделом в договоре аренды квартир. В нем появляется пункт о разрешении пересдавать квартиру третьим лицам. Также закрепляются права и обязанности сторон. Например, ответственность за имущество, кражи, состояние техники перекладывается на плечи арендатора, с которым подписан договор длительной аренды квартир. Последний несет полную материальную и другую ответственность за все происходящее в квартире, и в случае форс-мажорных ситуаций оплачивает ремонт, покупку техники из своего кошелька.

Сколько можно заработать в столице

Квартиру для аренды быстрее всего можно найти на OLX, где самое больше количество предложений по недвижимости. Но, увы, далеко не все они будут доходными.

Наиболее прибыльной будет субаренда (если удастся договориться с собственниками) в районе Дворца Украины: при стоимости аренды однокомнатной квартиры 13 тыс грн в месяц, потенциальный доход составит 9 тыс грн в летнее время,

Такой же доход будет и в Феофании - несмотря на ее удаленность от инфраструктуры и центра районе Киева. Объяснение этому простое: здесь находится известный санаторий и больница. Риелторы подсказывают - ценники в санатории кусаются, поэтому многие пациенты покупают медицинские услуги, но арендуют жилье неподалеку.

В других районах Киева средний заработок на аренде составит от 3,5 до 8 тыс грн.

На левом берегу наиболее выгодный для посуточной аренды Харьковский массив с доходом в 8 тыс грн ежемесячно. Хотя это и неудивительно благодаря удобному соседству, Познякам и Осокоркам и их развитой инфраструктурой.

Наименее доходный Позняки, несмотря на изобилие предложения? 4 тыс грн в месяц. Объяснение этому: изобилие предложения, невысокая цена посуточной аренды и высокие арендные ставки на жилье.

Правда, стоит отметить, что при правильном маркетинге и таргетировании продвижения своего жилья, можно иметь полную заполняемость каждый день.

Как мы считали

1. Для расчетов были выбраны все районы столицы, с 3 микрорайонами в 9 районах Киева, и 2 микрорайонами Деснянском районе из-за отсутствия достаточного количества предложения посуточной аренды недвижимости.
2. Стоимость долгосрочной и посуточной аренды жилья указана согласно данным портала OLX.
3. Во всех случаях стоимость указана за однокомнатную квартиру.
4. При расчетах также указаны ежемесячные затраты на коммунальные услуги во всех случаях на летний период 1 тыс грн, на зимний? 2 тыс грн и амортизация для покупки мелкой бытовой техники, полотенец? 1 тыс грн.
5. Доход ориентировочный в случае 30 дней в месяц.
6. Доход указан с расчетом, что арендатор (с длительным договором аренды) без затрат на уборку.

Правый берег

Микрорайон	Район	Стоимость аренды 1-комнатной квартиры долгосрочно	Стоимость суток аренды на OLX	Доход при загруженности квартиры 30 дней летом	Доход при загруженности квартиры 30 дней зимой
м. Дворец Украина	Голосеевский	13000	800	9 040	8000
Феофания	Голосеевский	10000	700	9 030	8 050
Центр	Печерский	17000	900	8 010	7 020
Приорка	Оболонский	10000	600	8 010	7 020
Бульвар Тараса Шевченко	Шевченковский	16000	850	7 565	6 545
Политехинический институт	Шевченковский	10000	650	7 540	6500
Жуляны	Соломенский	7500	550	7 040	6 000
Подол	Подольский район	15000	800	7 040	6 000
Выставочный центр	Голосеевский	12000	700	7000	6 020
Минский массив	Оболонский	8000	550	6 545	5000
Оболонь	Оболонский	10000	600	6 000	5 040
Виноградарь	Подольский район	7000	500	6 000	5 000
Мостицкий	Подольский район	7000	500	6 000	5 000
Зверинец	Печерский	13500	700	5 530	4 550
Чоколовка	Соломенский	8000	500	5 000	4 000
Нивки	Шевченковский	8500	500	4 500	3 500
Борщаговка	Святошинский	7000	450	4500	3 510
Святошино	Святошинский	7000	450	4 000	3 000
Академгородок	Святошинский	9000	500	4 000	3 000
Отрадный	Соломенский	8000	450	3 510	2 520
Черная гора	Печерский	13500	600	2 520	1 500

*стоимость коммунальных услуг в летнее время по всех случаях 1 тыс грн в месяц

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тыс грн в месяц ***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера)

Количество дней аренды посуточно, чтобы покрыть затраты на долгосрочную аренду

Микрорайон	Район	Количество дней аренды для покрытия затрат летом	Количество дней аренды для покрытия затрат зимой
м. Дворец Украина	Голосеевский	18,7	20
Феофания	Голосеевский	17,1	18,5
Центр	Печерский	21,1	22,2
Приорка	Оболонский	21,1	22,2
Бульвар Тараса Шевченко	Шевченковский	21,1	22,3
Политехинический институт	Шевченковский	18,4	20
Жуляны	Соломенский	17,2	19,09
Подол	Подольский район	21,2	22,5
Выставочный центр	Голосеевский	20	21,4
Минский массив	Оболонский	18,1	20
Оболонь	Оболонский	20	21,6
Виноградарь	Подольский район	18	20
Мостицкий	Подольский район	18	20
Зверинец	Печерский	22,1	23,5
Чоколовка	Соломенский	20	22
Нивки	Шевченковский	21	23
Борщаговка	Святошинский	20	22,2
Святошино	Святошинский	22	24
Академгородок	Святошинский	22	24
Отрадный	Соломенский	22,2	24,4
Черная гора	Печерский	25,8	27,5

Левый берег

Микрорайон	Район	Стоимость аренды 1-комнатной квартиры долгосрочно	Стоимость аренды на OLX	Доход при загруженности квартиры 30 дней летом	Доход при загруженности квартиры 30 дней зимой
Харьковский	Дарницкий	8000	600	8 040	7 020
Бортничи	Дарницкий	5500	500	7 500	6 500
Воскресенка	Днепровский	7500	500	5 500	4 500
Троещина	Деснянский	7500	500	5 500	4 500
Лесной	Деснянский	6500	500	6 500	5 500
ДВРЗ	Днепровский	7500	500	6 500	5500
Русановка	Днепровский	10000	550	4 510	3 520
Позняки	Дарницкий	12000	600	4 020	3 000

Количество дней аренды посуточно, чтобы покрыть затраты на долгосрочную аренду

Микрорайон	Район	Количество дней аренды для покрытия затрат летом	Количество дней аренды для покрытия затрат зимой
Харьковский	Дарницкий	16,6	18,3
Бортничи	Дарницкий	15	17
Воскресенка	Днепровский	19	21
Троещина	Деснянский	19	21
Лесной	Деснянский	17	19
ДВРЗ	Днепровский	17	19
Русановка	Днепровский	21,8	23,6
Позняки	Дарницкий	23,3	25

*средняя стоимость коммунальных услуг в летнее время по всех случаях 1 тыс грн в месяц

**стоимость коммунальных услуг в зимнее время 2 тыс грн в месяц

***амортизация (затраты на мелкий ремонт, закупку постельного белья, посуды и других украденных, разбитых, сломанных предметов интерьера)

Екатерина Спорыш, специально для Delo.ua

Рестораны