Ипотека под 7% годовых. 12 главных условий и требования к зарплатам заемщиков
Льготные кредитные программы по государственной ипотеке под 7% могут быть фактически запущены в украинских банках в марте 2021 года, спрогнозировали "Стране" финансисты. Постановление с основными правилами Кабмина было опубликовано 1 февраля (принято 27 января).
Документ предполагает компенсацию государством части процентной ставки из госбюджета. Так, чтобы украинец/семья (конечный заемщик) получал кредит под 7%.
Запускает проект Фонд развития предпринимательства (который до этого внедрил для малого бизнеса кредитную программу "5-7-9%") совместно с банками. Они сейчас изучают постановление Кабмина, заключают нужные договоры, прорабатывают механизмы, чтобы запустить программы.
"Мало быть участником Фонда развития предпринимательства, нужно еще иметь экспертизу и построенные внутренние процессы. Думаю, примерно за месяц будут улажены все формальности и можно будет стартовать", - сообщил "Стране" заместитель председателя Ощадбанка Антон Тютюн.
Его коллеги также прорабатывают новый механизм.
"Мы участвуем в разработки новой программы Фонда, ведем активные консультации. Как только программа появится на рынке (будет запущена Фондом развития предпринимательства), мы не заставим себя ждать и предложим рынку свое финансирование", - заверил "Страну" начальник управления развития продуктов Укргазбанка Виталий Годун.
Ожидается, что в числе первых структур, запустивших льготную ипотеку, будут госбанки: Ощадбанк, Укргазбанк, Приватбанк.
"Госбанки, разумеется, будут драйверами этого проекта. Но я не сомневаюсь, что льготные кредиты будут доступны практически через все банки, которые сейчас имеют договора с Фондом развития предпринимательства и работают по программе "5-7-9%" (льготное кредитование бизнеса). Просто потому, что банковская система сверхликвидна, а на рынке ощущает дефицит заемщиков", - прокомментировал "Стране" перспективы председатель правления Кредитвест банка Игорь Тихонов.
На текущий момент по льготной бизнес-программе "5-7-9%" с Фондом развития предпринимательства работает 24 банка: Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Укрэксимбанк, Альянс Банк, Банк Львов, ПУМБ, Райффайзен Банк Аваль, ТАСкомбанк, Восток Банк, Кредобанк, Креди Агриколь Банк, Альфа-Банк, Глобус, Кредитвестбанк, Мегабанк, ОТП Банк, Поликомбанк, АП Банк, ПроКредит Банк, Украинский капитал, Аккордбанк, Конкорд Банк, МТБ Банк.
Что всех удивило - это то, что правительство в льготной ипотеке будет представлять Фонд развития предпринимательства, а не ПАО "Украинская финансовая жилищная компания". Ведь конце декабря 2020 года Минфин создал эту жилищную компанию именно для этого - под льготную ипотечную компанию. Однако когда дошло до дела (до запуска ипотеки), она оказалась в стороне.
"В этой финансовой жилищной компании уже есть и уставный капитал, и персонал. Но они оказались совершенно неспособными быстро наладить работу с банками и проработать кредитный механизм с банками. А делать надо все быстро. Зеленский топнул ногой и потребовал все сделать сразу после нового года, а потом сильно возмущался почему Кабмин тянул. Времени и отсрочек не дал. Потому пришлось запускать все через Фонд развития предпринимательства, который обкатал все механизмы на бизнес-программе "5-7-9%". Хотя его руководство изначально было против и протестовало, постоянно спрашивая: "Причем тут предпринимательский фонд к ипотеке для населения?!" Но их прогнули. Все запускать будут они", - рассказал источник "Страны".
Все условия и требования Кабмина
В опубликованном полном тексте постановления Кабмина №63 детализированы условия ипотеки под 7% годовых. "Страна" выделила ключевые моменты документа:
1. Максимальный срок кредита - до 240 месяцев, то есть до 20 лет.
2. Кредитная ставка для заемщика - 7%. Банк установит в договоре свою ставку: она не может быть выше депозитного индекса UIRD на 12 месяцев (это средняя ставка по депозиту, которая каждый день публикуется на сайте НБУ) + 4,5% годовых на достроенное жилье (квартира, дом) и UIRD+7% на недвижимость, которая не сдана в эксплуатацию (под имущественные права). Но все, что выше 7% годовых банку будет за человека выплачивать государство в лице Фонда развития предпринимательства. Сейчас ставка UIRD составляет 8,3%. То есть общая сумма процентов будет 12,85 (под готовое жилье) или же 15,35% (под недострой).
3. Срок выплаты компенсации процентов совпадает со сроком ипотечного кредита - говорится в постановлении правительства. Таким образом, де-юре, Кабмин гарантирует человеку действие льготной программы на весь срок кредита, то есть до 20 лет. По факту ставка не должна подняться выше заявленных 7% годовых. Но, де-факто, ничто не мешает новому правительству через 5-10-15 лет отменить это постановление. Тогда банк выставит человеку совсем другую ставку. Это вышеупомянутые цены банка: UIRD+4,5% или UIRD+7%.
"Эта строка в постановлении Кабмина не сильно защищает людей. Ведь они заключают кредитный договор не с КМУ, а с банком, а там обязательно будет пункт о том, что человек соглашается с тем, что льготная кредитная ставка (7%) будут применяться к его ипотеке пока банк будет получать соответствующее возмещение из бюджета. Как только власти прекратят выплаты банку (по любой причине), человеку сразу пересчитают цену кредита по текущим ставкам (UIRD+4,5% или UIRD+7%). Люди уже имели эти проблемы по льготным программам молодежного кредитования и Госипотечного учреждения. В этом случае они также не защищены. Можно, конечно, потом ходить по судам и ссылаться на постановление Кабмина №63, но вероятность выигрыша будет небольшой", - объяснил "Стране" проблему старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.
4. Максимальная стоимость недвижимости - 2,5 млн грн.
5. Максимальный размер кредита - 2 млн грн.
6. Льготную ипотеку позволили брать на жилье, которому не более 3 лет - квартиры в многоэтажках или индивидуальные дома. А также под имущественные права, то есть под недостроенное жилье.
7. Нормативная площадь ипотечного жилья по новой программе - 50 кв. м. общей площади на одного одинокого гражданина или на семью из двух лиц + 20 кв. м. на каждого следующего члена семьи. Льготная кредитная ставка в 7% начисляется только под нормативную площадь. Превышение этой площади кредитуется на общих основаниях.
8. Минимальный размер первоначального взноса - 15%. Но он не будет применяться к максимальным кредитам: при цене квартиры/дома в 2,5 млн грн взноса в 15% (375 тыс. грн) просто не хватит при максимальном кредите в 2 млн грн. Нужно иметь взнос в 20%.
9. Размер кредитных комиссий банка (за все время действия договора) не может превышать 0,5% суммы займа.
10. На льготную ипотеку могут рассчитывать только те, кто последние 5 лет не продавал жилье (кроме временно перемещенных лиц). А также те, кто официально нуждаются в улучшении жилищных условий, согласно ст. 34 Жилищного кодекса Украинской УСР - то есть находятся на квартирном учете. А также граждане, которые обеспечены жильем площадью до 13,65 кв. м. или проживают в общежитии, внутренне перемещенные лица, молодые семьи, научно-педагогические работники, медработники, работники бюджетной сферы.
11. Размер среднемесячного денежного дохода заемщика и каждого из членов его семьи за последние 6 месяцев не должен превышать 5-кратного размера месячного размера зарплаты в соответствующем регионе Украины (где размещено жилье) по данным Госстата.
12. Людям не разрешат рефинансировать старую ипотеку. Они не смогут взять льготную ипотеку, чтобы заместить (поменять) менее выгодный кредит, который брали, скажем, 1-2 года назад по более высоким ставкам. Хотя по бизнес-программе "5-7-9%" это позволяется и компании вовсю удешевляют свои заимствования.
"Нет, рефинансирование в ипотечной программе не предусмотрено. В "5-7-9%" оно прописано как одна из дозволенных целей кредитования. В "ипотечном" постановлении говориться исключительно о покупке жилья", - подтвердил Игорь Тихонов.
20 тысяч в месяц
Финансисты открыто говорят, что условий и ограничений очень много. Потому льготная ипотека будет доступная очень немногим.
"Сильно ограничен сегмент участников программы - это либо лица "требующие улучшения жилищных условий", либо в основном работники бюджетной сферы. По моему мнению, нужно дать возможность участвовать в программе всем желающим, ограничив максимальную сумму кредита и площадь объекта инвестирования. Надеюсь, в будущем эти ограничения будут пересмотрены", - сказал Антон Тютюн.
Виталий Годун из "Укргазбанка" говорит тоже самое - что детали программы и нюансы будут дорабатываться и дотягиваться. Чтобы сделать программу доступнее.
"Препятствием для успешного запуска может стать, например, ограничение по возрасту жилья. Логика 3-х лет понятна - Кабмин хочет стимулировать строительство. Однако в регионах такого жилья немного. Все же изначальная версия с отделением миллионников от других городов была более жизнеспособной. Допускаю, что со временем откорректируют и этот параметр", - привел пример Игорь Тихонов.
Даже с учетом невысокой процентной ставки - 7% годовых - выплаты по ипотеке кажутся малодоступными.
Если человек внесет 15% (375 тыс. грн) по кредиту в 2 млн грн и оформит его на 20 лет, то размер средней выплаты составит 16,3 тыс. грн. При этом общая переплата за два десятилетия составит 1,1 млн грн. Это при стандартной схеме платежей.
При аннуитете (выплата равными долями) месячный платеж в такой же ситуации выйдет меньше - 12,6 тыс. грн, но переплата (на процентах) получится больше - почти 1,4 млн грн.
Впрочем, если сумма кредита меньше - например 1 млн гривен (что подходит по кредиту на покупку однокомнатной квартиры в Киеве), то и выплаты будут в два раза меньше.
Банкиры пока не дают официальных прогнозов по требованиям к зарплатам заемщиков, но дают первые оценочные прикидки.
"Классическое требование банка - сумма кредитного платежа не должна превышать 30% официального дохода заемщика (дохода семьи), если у него есть хотя бы один ребенок. Скорее всего, его сохранят и для льготной ипотеке. Но банк может быть лояльнее, если детей нет: тогда можно, чтобы на кредитные выплаты приходилось 40-50% заработка. Чем больше детей - тем жестче требование, ведь они предполагают рост расходов. Если говорить о ежемесячном кредитном платеже в 16 тысяч гривен, то от семьи (муж + жена) потребуется доход от 32 тысяч гривен до 48 тысяч гривен (если есть дети)", - объяснил "Стране" заместитель председателя правления одного из крупных банков.
Это делает льготную ипотеку еще более недоступной.
"Может получиться так, что именно те, кто может по условиям программы претендовать на льготы, не смогут себе этого позволить. Даже в случае семьи из 2-х человек каждый член семьи должен будет зарабатывать почти в 2 раза больше, чем среднестатистический украинец", - объяснил Тихонов.
Выручать может правило о том, что банки смогут учитывать в доход семьи не только заработки заемщика, но и поступления от всех членов. Причем, даже когда муж с женой не оформляли брак (находятся в гражданском браке).
Впрочем, даже при этом финансисты прогнозируют выдачу небольшого количества кредитов на небольшие суммы: со взносами на 30-50%, до 0,8-1 млн грн. Ожидается, что за льготными кредитами будут обращаться те, кто накопил значительную часть средств для покупки жилья.
