В Киеве цена квартир выросла на 50% за 2 года: в чем дело и что будет дальше
Самое дорогое жилье сейчас - новостройки и жилищный фонд от 2011 года в столице, где цена может достигать в среднем $200 тыс. за квартиру.
В течение двух лет стоимость жилой недвижимости в городах-миллионниках выросла от 25% до почти 50%. В целом, по данным аналитической службы OLX Недвижимость, за два года цена сделок купли/продажи жилой недвижимости выросла во всех типах домов.
Вторичка догоняет новостройки
В столице Украины сосредоточен самый большой рынок жилой недвижимости. Поэтому наряду с предложениями в категории «Недвижимость» на вторичке, у покупателей есть широкий выбор вариантов жилья в новостройках. Для сравнения: средняя стоимость двухкомнатной квартиры в доме вторичного жилищного фонда на начало 2022 года составляет $69,4 тыс., в то время как двухкомнатная квартира в новостройке - $78,1 тыс.
Несмотря на то, что за два года стоимость киевских квартир выросла на 23-38% во всех типах домов, самой дорогой остается недвижимость в жилом фонде от 2011 года. Квартиры здесь стоят от $83,4 тыс. за однокомнатную до $210,1 тыс. за трехкомнатную.
Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group рассказал: «В течение 2020-2021 годов рост стоимости жилья на первичном рынке составил в среднем до 35-40%, при этом в 2020 цены выросли на 15-20%, а в 2021 - на 25-35%. В 2020 году главной причиной подорожания стало то, после первого локдауна мелкие застройщики не смогли справиться с кризисом. Поэтому предложение на первичном рынке существенно сократилось, и спрос превысил предложение».
Эксперт отметил, что если говорить, в общем, о периоде 2020-2021, то рост цен во многом зависел от нескольких факторов:
1) Увеличение стоимости строительства: в 2020 году цены на стройматериалы и строительно-монтажные работы выросли в среднем на 10-12%, а в 2021 - рост составил в среднем около 20%.
2) Безальтернативность вложений в объекты недвижимости, самым понятным и приемлемым для инвесторов является именно инвестирование в строящееся жилье: ни % по депозитам, ни ОВГЗ не приносят украинцам такой ликвидности, как вложение в жилье. Кроме этого, стоит учесть, что многие покупатели вкладывали средства с целью их сбережения от инфляции, и количество таких приобретений жилья по разным оценкам составило 30-40% от всего объема продаж. Другими словами, люди инвестировали не только с целью улучшения качества своих жилищных условий, а с целью не потерять имеющиеся средства.
3) Уровень инфляции: за 2 года индексы демонстрируют, что гривна потеряла около 20% своей покупательской способности. Это повлияло на рост стоимости строительства и отразилось на стоимости м2.
В свою очередь, Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO подчеркнул: «В последние годы первичная недвижимость на украинском рынке быстро и ощутимо подорожала и продолжает прибавлять в цене. К примеру, в 2021 году стоимость квадратного метра в наших комплексах увеличилась в среднем на 30-40%. На это повлияла совокупность объективных факторов: конъюнктура рынка, инфляция, рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Больше всего подорожала металлопродукция, стоимость которой увеличилась более чем на 50%, а в периоды наиболее активного строительства - даже на все 70%, по сравнению с 2020 годом».
Он рассказал, что именно синергия различных факторов привела к тому, что сегодня мы имеем ситуацию, когда девелоперы на старте продаж выходят со стоимостью близкой или даже больше 2000 долларов за квадратный метр.
Стоимость квартир в Киеве в 2022 году, USD (процентная динамика цен с 2020 года)
Цены в других больших городах
В среднем цены на жилье на вторичном рынке Днепра, Львова, Одессы и Харькова за два года выросли в диапазоне 20-33%. Самые дешевые квартиры сейчас предлагают в Одессе в среднем за $39.3 тыс., а самые дорогие - во Львове за $48.5 тыс.
В свою очередь, среди домов, сданных в эксплуатацию с 2011 года, самый большой скачок цен с начала пандемии произошел в Харькове - на +50%. Интересно, что именно такое жилье в начале 2020 года было самым дешевым: его в среднем можно было приобрести за $56,2 тыс за квартиру.
В целом, во всех крупных городах, за исключением Одессы, цены на жилье в новых домах с 2020 года выросли на 40-44%.
Стоимость квартир в крупных городах в 2022 году, USD (процентная динамика цен с 2020 года)
Что будет с ценами
По прогнозам экспертов, можно ожидать, что в этом году рынок продаж квартир в Украине вырастет на 3-5%, и такая тенденция будет сохраняться в ближайшие годы.
«Рынок недвижимости развивается циклично: после периода роста обязательно наступает период стагнации. По всем признакам, украинский рынок входит в фазу стабильных цен. Рост стоимости жилья в 2022 году вряд ли превысит 10-15%, что не станет критичным для покупателя. Кроме этого, цены, так или иначе, зависят от платежеспособного спроса: рост благосостояния граждан, развитие ипотеки могут значительно увеличить количество потенциальных покупателей на первичном рынке», - отметил Михаил Подвысоцкий.
Помимо спроса, прямо пропорционально влияющего на цену квадратных метров, на динамику будут влиять и внешние факторы: эпидемиологическая, макроэкономическая и внутриполитическая ситуации, которые сейчас спрогнозировать довольно сложно, а также стоимость стройматериалов, топлива и состояние экономики, от которого зависит курс валют.
