Во сколько обойдется проживание в шикарных апартаментах?
В последнее время в РФ набрало популярность строительство апартаментов для использования в целях проживания. Апартаментами в данном понимании служат те, которые расположены в объектах, которые до их перестройки относились к категории нежилых. Это, в частности, бывшие офисы, непопулярные гостиницы, конторские и складские объекты, а также другие, необходимость использования которых в своих первоначальных целях отпала. Особенно актуальным их переделку для проживания граждан сделало то, что многие из них находятся в центральных районах городов, а также сложности с выделением земельных участков под новое строительство.
Чем привлекательны апартаменты?
В основном, покупателей апартаментов привлекает их стоимость. Как правило, она, по оценкам специалистов, на 10-20 процентов ниже, чем у квартир равного метража, приобретаемого в обычных новостройках аналогичной локации. Вторым немаловажным фактором является то, что бывшие офисные помещения часто расположены в престижных районах и, стало быть, на их основе можно возводить элитные комплексы, которые по-прежнему пользуются повышенным спросом, особенно в крупных городах. В Москве, в частности, предложение элитных квартир, относящихся к категории «апартаменты», составляет порядка 42 процентов первичного рынка жилья повышенной комфортности. При этом, объекты, в которых построены апартаменты, могут быть многофункциональными. Популярности такому виду жилья добавило также и то, что с недавнего времени разрешена регистрация своего проживания по их адресу.
Почему налог на недвижимость более суров к апартаментам?
Основной причиной повышенного налогообложения апартаментной недвижимости является то, что она относится не к жилой, а к коммерческой категории, которую имели объекты, ранее располагавшиеся в строении. При этом, владельцы, обладающие апартаментами одинакового метража и комфорта, но в разных зданиях, будут платить совершенно разные размеры налога, которые могут отличаться в разы. По расчетам экспертов налог на недвижимость для некоторых собственников этого вида жилья может достигать 150-200 тысяч рублей в год. Конкретный размер налогового бремени будет зависеть от того, для каких целей ранее использовалось помещение, где построены апартаменты.
Законом предусмотрены следующие категории: помещения торговли, офиса, гостиницы или прочие. Для обычных квартир, относящихся к категории «жилые» размер налога составляет 0,1-0,3 процента их кадастровой стоимости (кроме элитного жилья, где расчет осуществляется по-другому). А для апартаментов находящихся там, где ранее размещались гостиницы и «прочее», ставка уже 0,5 процента. И это еще не самый худший вариант. Если помещение относится к категории «торговое» или «офисное», придется раскошелиться по действующему законодательству на вчетверо большую сумму, которая установлена на уровне двух процентов стоимости объекта, зафиксированной в кадастровых данных. Это уже сопоставимо с теми суммами, которые уплачивают владельцы элитных «жилых» квартир. При этом сумма налога может неприятно удивить владельца апартаментов. Это связано с тем, что данные помещения по своим документам зачастую проходят просто как «нежилые», без уточнения конкретного формата и, таким образом, их собственник просто не имеет возможности заранее знать, с какой налоговой суммой ему предстоит расстаться.
Несложно подсчитать, при зафиксированной в кадастровых данных стоимости апартаментов в размере, к примеру, восемь миллионов рублей налог составит, если это «гостиница», 40 тысяч рублей, а если «офис», то уже 160. Для сравнения, владелец аналогичной квартиры в жилом доме (кроме элитного) заплатит максимум 24 тысячи. По данным специалистов московского рынка жилья, в столице основное количество апартаментов имеют как раз «офисный» статус. Они составляют в среднебюджетном сегменте примерно 85 процентов общего количества предложений. Для того, чтобы покупатель мог более правильно ориентироваться, уже обнародована информация, к какому виду относятся те или иные столичные жилищные комплексы с апартаментами. В частности, МФК «Фили Град», «Савеловский Сити», «Водный» - это «офисы». А квартал «Березовая аллея», «Волга» и «Ландыши» - это «гостиницы». Это комплексы, предназначенные для покупателей со средним бюджетом.
В более дорогом апартаментном сегменте к объектам, помещения в которых будут налогообложены по ставке в 0,5 процента, относятся «Клубный Дом на Сретенке», «Гороховский 12», «Сады Пекина» и ряд других. При этом, эксперты рынка недвижимости не отмечают никакой зависимости между ставкой налога, которым она будет облагаться и стоимостью апартаментов. В бизнес-классе в Москве есть ряд ЖК, где представлены и обычные квартиры и апартаменты. Практика показывает, при том, что стоимость первых на 18-20 процентов выше, они продаются более успешно.
Стоит ли владельцам апартаментов расстраиваться заранее?
Несмотря на то, что в целях налогообложения закон более суров к собственникам апартаментов, расстраиваться им заранее, по мнению многих экспертов, все-таки не стоит. Они аргументируют это тем, что более высокая налоговая ставка не обязательно означает более крупную сумму налога, поскольку расчет будет вестись от кадастровой стоимости объекта, служащей в качестве базы. Значительная часть «переделок», относящихся к категории «прочие», имеет относительно небольшую стоимость и даже при ставке в 0,5 процента итоговая сумма может быть ниже, чем в расположенном по соседству жилом доме, где налог составляет 0,1 процента. При этом, эксперты особо отмечают, до 2020 года действует переходный период, при котором к ставкам по апартаментам применяют понижающий коэффициент, при котором их владельцы будут платить меньше. В 2016 году они заплатят, к примеру, всего пятую часть от расчетной суммы. В дальнейшем ее размер будет повышаться на 20 процентов ежегодно и к 2020 году достигнет своего действительного уровня.
