Как ОСМД пережили 2016 год и что будет дальше
Украина годами пыталась побудить народ брать ответственность на себя за состояние своего жилища и создавать объединения сособственников многоквартирных домов (ОСМД). Эксперты заявляют, что выбирались юридические лица для совместного пользования, содержания и управления своим домом, но результаты оставались довольно скромными.
Достаточно сказать, что первые ОСМД стали появляться еще в середине 90-х, но к началу 2011 года их было всего лишь чуть больше 10% от общего числа жилых домов в пять этажей или выше. Инфантилизм населения оставался сильнее всех доводов - гораздо легче и привычнее было критиковать государственные жэки за отвратительную работу, чем прилагать хоть какие-то усилия для самостоятельной организации их работы. Да и невысокие тогда коммунальные тарифы не давали серьезного стимула экономить и оптимизировать потребление ресурсов на уровне дома. ОСМД стали прибавлять в популярности по мере роста стоимости "коммуналки". Также "мотивирующим пинком" можно считать прошлогоднюю отмену жэков в их давно привычной форме.
О том, как украинские ОСМД пережили прошедший год, нам рассказали член Национального совета по вопросам создания и функционирования объединений сособственников многоквартирных домов при Кабинете министров Украины, председатель Ассоциации ОСМД и ЖСК Днепропетровской области "Наш дом" Екатерина Чижик, председатель правления ОО "Объединение жилищно-строительных кооперативов, сособственников многоквартирных домов "Виктория" (г. Запорожье) Людмила Шанц, председатель правления ОО "Ассоциация территориальных громад" (г. Киев) Сергей Дедов и председатель городской Ассоциации "Наш дом" (г. Днепр) Павел Холод.
ВСПЛЕСК ЧИСЛА ОБЪЕДИНЕНИЙ - И ВСКОРЕ ЖДЕМ СЛЕДУЮЩИЙ
С точки зрения создания и развития ОСМД в Украине, прошедший год был особенным. 1 июля 2016 года истек срок, данный населению законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" на принятие решения о форме управления. Для тех домов, жители которых не смогли или не захотели вовремя определиться, местная власть должна была назначить управляющую компанию на свое усмотрение, по итогам проведенных конкурсов. Предполагалось, что эта перспектива подстегнет процесс создания ОСМД. В общем, так и получилось: "Произошел значительный рост их количества, - говорит Екатерина Чижик. - Если год назад ОСМД были созданы в 14% многоквартирных домов, то сейчас мы имеем уже около 20%. Особенно резкий скачок был в июле, а по некоторым городам - в августе - сентябре (в зависимости от того, когда местная власть проводила конкурс на управителей)".
Эксперт предполагает, что еще больший скачок числа желающих создать ОСМД будет по итогам первого квартала нового года - когда работа новых управителей проявит себя во всей красе.
"По всем городам, где прошел конкурс на управителей, стоимость услуг по управлению очень выросла, - говорит Екатерина Чижик. - И когда люди реально начнут считать, что сколько стоит, пойдет еще один всплеск создания ОСМД". Кстати, в некоторых городах рост их числа носил характер взрыва. "В Запорожье на 1 января 2016 года было 95 ОСМД. А на 1 января 2017-го - уже 823, объединяющих 841 дом!" - говорит Людмила Шанц.
УПРОЩЕНИЕ. Свое влияние оказало и то, что создавать объединения стало проще. "По старой норме закона необходимо было участие в учредительном собрании более половины совладельцев дома. В реальной жизни это часто было сделать невозможно, особенно в больших домах, - говорит Павел Холод. - Новое законодательство утвердило другую схему - учредительное собрание кворума не имеет. Его задача, по сути, - принять повестку дня, голосование же по созданию ОСМД и другим вопросам может проходить как на самом собрании, так и в течение 15 дней после него".
В ОБЪЕДИНЕНИИ ЛЕГЧЕ ПЕРЕЖИТЬ ТАРИФНЫЕ КАТАКЛИЗМЫ
Болезненная тема для многих - это повышение тарифов. Как эту неприятность переживали ОСМД, которые никак не в состоянии повлиять на цены за газ, тепло, электричество и т. д.? "ОСМД лучше подготовлены к такому роду коллизиям, - говорит Сергей Дедов. - Конечно, так резко поднимать тарифы нельзя. Тем более что отменили схему, когда за тепло можно было платить весь год, делая меньше ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. И как раз ОСМД в большинстве своем сохранили эту форму. И люди, накапливая средства, легче вошли в повышение тарифов. Кроме того, имея председателя правления, то есть человека, ответственного за дом, жильцы домов с ОСМД оформили больше рассрочек на платежи".
Кроме того, частные жэки заметно подняли тарифы на обслуживание домов. "А ОСМД меняют тарифы только с согласованием - в итоге люди видят, за что платят и кому платят", - говорит Сергей Дедов.
"Взносы на содержание своего дома ОСМД формирует самостоятельно. Естественно, повышение зарплаты и других составляющих приводят к увеличению взноса. Но этот взнос люди платят сами себе, на свой дом, и сами могут его контролировать, - говорит Павел Хобот. - Однако многие совладельцы этого еще не понимают и воюют за каждую копейку. Хотя в то же время готовы платить баснословные суммы за отопление".
При этом, за счет возможности контроля расходов и устранения утечек средств, один и тот же уровень обслуживания дома ОСМД с хорошим управлением может обходиться заметно дешевле, чем для дома со сторонней управляющей компанией.
КТО ПОМОГАЕТ С УТЕПЛЕНИЕМ ДОМА
"ОСМД - это единственная возможность уменьшить расходы на отопление путем термомодернизации дома, т. е. выступить заказчиком, взять "теплый кредит" и собрать средства с совладельцев", - напоминает Павел Хобот. В действительно многоквартирных домах эту схему провернуть зачастую очень сложно. "В доме на несколько собственников мы в состоянии договориться между собой о каких-то совместных действиях и скинуться", - говорит Екатерина Чижик.
ПОМОЩЬ. Важно, что создание ОСМД позволяет принять участие в различных программах помощи. "В городах есть программы по совместному финансированию капитальных ремонтов", - говорит Людмила Шанц. "Каждый город принимает свою программу по развитию ОСМД: где-то это инициатива самой власти, а где-то ОСМД нужно воевать за ее принятие, - объясняет Павел Хобот. - Формат программ разнообразный, но объединяет их, как правило, конкурсный принцип получения средств из бюджета, то есть прозрачность, а также софинансирование самих ОСМД". В Киеве, например, действует программа "70/30": если ваш дом примет в ней участие, вам придется оплатить только 30% от расходов на утепление дома, а остальные 70% пойдут из городского бюджета. "В 2015 г. было выделено 5 млн грн, удовлетворили 16 ОСМД и ЖСК - всех, кто хотел, - рассказывает Сергей Дедов. - В 2016 году было выделено уже 20 млн грн, но смогли удовлетворить только 61 дом, а было больше 70 заявителей! В этом году выделили уже 30 млн грн - думаем, что будет удовлетворено больше 100 ОСМД".
САМОСТОЯТЕЛЬНО. С другой стороны, работы по повышению энергоэффективности дома не обязательно должны вестись только с помощью от местных властей.
"Дома утепляют и самостоятельно. Более того, многие отказываются от участия в программе, - говорит Сергей Дедов. - Потому что довольно сложно работать с бюджетными деньгами. Да и ждать, пока проведут конкурс на подрядчика и пока он приступит к работе, готовы немногие".
Действительно, тот же энергоаудит, после которого вы будете точно видеть все слабые места своего дома и иметь полный список необходимых улучшений, стоит порядка 10 тыс. грн. Для дома даже в 100 квартир это небольшая сумма. А сами работы в значительной степени можно провести и за кредитные деньги на льготных условиях по государственной программе. "Если говорить о "теплых кредитах", то за счет компенсации государства дому нужно возвратить меньше средств, чем было взято, а рискует только банк", - говорит Павел Хобот.
САБОТАЖ ВЛАСТЕЙ И БОИ С ГАЗОВЩИКАМИ
Но не следует думать, что путь ОСМД усыпан лепестками роз. Помощь на уровне городских властей вполне может сочетаться с саботажем органов местного самоуправления уровнем пониже.
"По всей стране наблюдается проблема со списанием дома с баланса прежнего владельца и передачей его ОСМД. Объединения подолгу не могут получить техническую документацию на дом, - рассказывает Екатерина Чижик. - Часто у органов местного самоуправления у самих ее нет, а в условиях дефицита бюджета найти лишние средства на изготовление не так просто. Дело также в том, что при заинтересованности в развитии ОСМД на государственном уровне органы местного самоуправления (или соответствующие им службы) зачастую совсем незаинтересованы в том, чтобы солидные финансовые потоки вышли из-под их контроля и потекли мимо дружественных коммунальных предприятий.
А что такое отсутствие техдокументации? Это не только невозможность участия в городских или государственных программах. "Например, мы сталкивались с невозможностью заключить договоры на освещение мест общего пользования, - говорит Екатерина Чижик. - Когда при создании ОСМД облэнерго просто отключает лестничные клетки, лифты и так далее". В большинстве случаев задержка исчисляется месяцами. Но есть ситуации и похлеще: Людмила Шанц приводит пример ОСМД в Запорожье, которое не может получить техдокументацию уже больше 5 лет. Газовые службы пошли как катком по многоквартирным домам.
ГАЗ. Есть еще одна общеукраинская проблема - это разрешение устанавливать домовые (а не квартирные) газовые счетчики. Это означает, что семьи, мало пользующиеся газом, будут платить и за тех соседей, у которых газовые горелки горят круглосуточно. "Газовые службы пошли как катком по многоквартирным домам, - говорит Екатерина Чижик. - Например, в Днепре Облгаз чудил со страшной силой. Если жители начинали возражать, под видом аварийных ситуаций он отключал снабжение, и дома месяцами сидели без газа".
