Рынок офисной недвижимости указал на выход из кризиса

Офисный рынок оживает - стабилизация экономики рождает положительную тенденцию в этой сфере. Отрасль одной из первых прибегает к экономии в виде сокращения офисных площадей в период кризиса, но так же и выходит из него - первой. Среди позитивных тенденций - сокращение вакантности и рост арендных ставок, деловая активность стремительно растет.

Обзор рынка офисной недвижимости Киева по итогам первого полугодия 2018-го, сделанный экспертами CBRE Ukraine, показал следующую картину:

• новое спекулятивное предложение в аренду составляет 2 200 кв. м
• валовое поглощение составляет 81 000 кв. м
• доля вакантных площадей - 12%
• эффективная арендная ставка составляет $23 за кв. м / месяц

"Согласно аналитическим данным, в первом полугодии 2018 года рынок офисной недвижимости в Киеве демонстрировал достаточно положительную динамику, с точки зрения спроса компаний-арендаторов и инвестиционного спроса на покупку оперирующих офисных зданий. В результате усиления спроса арендаторов в сочетании с небольшим объемом нового предложения в сегменте офисной недвижимости в Киеве, в течение первого полугодия 2018 года первичная вакантность снизилась и достигла 7,2% в конце июня 2018 года, что является пока самым низким показателем за период с I квартала 2009 года", - делится данными Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента Cushman & Wakefield в Украине.

Для помещений наивысшего качества ставки аренды выросли приблизительно на 4% и достигли уровня $20-28 за кв. м

В течение первых 6 месяцев 2018 года, исходя из аналитики, предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве увеличилось приблизительно на 26 300 кв. м. За этот период в эксплуатацию были введены следующие объекты: новая очередь Инновационного парка UNIT.City, бизнес-центр "Майдан Плаза" и несколько офисных зданий арендной площадью менее 5 000 кв. м. Во втором полугодии планируется ввод в эксплуатацию новых офисных помещений арендной площадью около 53 000 кв. м. В частности, планируется ввод в эксплуатацию третьей очереди БЦ Astarta Organic Bussiness Centre, следующих очередей Инновационного парка UNIT.City и бизнес-центра "Европассаж".

Спрос "гонит" цены

По оценкам Cushman & Wakefield, в течение первого полугодия 2018 года арендные ставки повысились в отношении офисных помещений всех классов в Киеве, что связано со сравнительно высоким спросом арендаторов и постепенным снижением вакантности в сегменте. Так, для помещений наивысшего качества ставки аренды выросли приблизительно на 4% и достигли уровня $20-28 за кв. м без НДС и эксплуатационных платежей.

Важно понимать, на что в первую очередь обращает внимание арендатор, и каковы они, современные тренды. Левон Папоян, руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, считает, что все критерии выбора, так или иначе, связаны с коммерческими условиями и состоянием помещений. Основной спрос на офисные помещения формируют компании, которые расширяются или стремятся улучшить существующие условия работы. И те, и другие ищут более качественные объекты по сравнению со "старым" офисом.

По мнению эксперта, при принятии решения арендаторы обращают внимание на наличие минимальной инфраструктуры в здании или в непосредственной близости: заведения питания средней ценовой категории; банковского отделения или банкоматов нескольких ведущих банков; иногда - пункта химчистки. Сюда же относится и инфраструктура района (транспортная развязка, фитнес-клуб, супермаркет и т. д.).

Сложности, связанные с привлечением кредитного финансирования, являются преградой для существенного увеличения нового предложения в сегменте в ближайшее время

На фоне изменения климатических условий, которые наблюдаются последние несколько лет, повысились требования к наличию современных систем кондиционирования и вентиляции. Обязательным является наличие парковочных мест, закрепленных за арендатором. В бизнес-центрах класса "Б" распространенным является условие - 1 место на 50-100 кв. м арендуемой площади", в бизнес-центрах класса "А" - 1 место на 100-200 кв. м. Левон Папоян также убежден, что еще одним важным критерием, особенно для быстрорастущих IT-компаний, является возможность расширения в пределах арендуемого здания в недалеком будущем.

Сертификация же "зеленого строительства" является скорее дополнительным приятным бонусом, чем фактором, влияющим на принятие решения.

Чего ждать до конца года

Что касается года грядущего, аналитики Cushman & Wakefield в Украине тесно связывают прогнозы с предстоящими президентскими и парламентскими выборами. "Если общая политическая и экономическая ситуация в Украине не ухудшится, а на мировых рынках не произойдет кризисных явлений, рынок офисной недвижимости в Киеве и других крупных городах Украины будет демонстрировать положительную динамику и в контексте спроса арендаторов, и с точки зрения увеличения и повышения качества нового предложения офисных помещений", - таковы экспертные оценки специалистов компании.

В связи с достаточно укрепившимся спросом арендаторов на рынке офисной недвижимости в Киеве, а также постепенным снижением вакантности и стабилизацией арендных ставок, девелоперы все более уверены в потенциале рынка, и многие из них активно рассматривают возможности, связанные с девелопментом новых объектов в сегменте. Однако сложности, связанные с привлечением кредитного финансирования, являются преградой для существенного увеличения нового предложения в сегменте в ближайшее время. Во многих случаях выборы формируют существенные риски при планировании стратегии инвестирования в девелопмент (в случае девелоперских компаний) и стратегии развития компаниями-арендаторами. Однако давайте смотреть в будущее с оптимизмом.