В Днепре юристы дали советы, как не стать жертвой квартирных мошенников
Истории о том, как квартирные мошенники кидают людей на деньги, предлагая им чужие квартиры, известны многим. О том, кто такие регистраторы, как их используют мошенники, как уберечь свое имущество и не купить липовую квартиру, рассказали риэлтор Сергей Логутенко и адвокат Станислав Лифлянчик.
Что должно насторожить при покупке недвижимости
По словам эксперта рынка недвижимости Сергея Логутенко, за последние 5 лет правила регистрации недвижимости пережили четыре варианта изменений. «Частые изменения позволили разным плохим людям совершать какие-то мошеннические действия. Но почему-то, когда люди видят, что квартира стоит не 20 тыс. дол., а 15 тыс. дол., то они считают, что это хорошо и принимают аргументацию продавца. Или ищут, как сделать так, чтобы в договоре о купле-продаже показать не реальную стоимость объекта недвижимости, а какую-то маленькую сумму и заплатить налог от этой суммы. Или почему-то покупают недвижимость, которая регистрируется за последние несколько лет 3-4 раза. Или покупают недвижимость, регистрация которой прошла 2 недели назад.
Таким образом, невысокая стоимость и постоянная смена регистрации должна вызывать у людей сомнения. Наличие решения суда относительно недвижимости также очень рискованно. Потом мы вряд ли сможем что-то предъявить судье. Если мы захотим что-то предъявить плохому регистратору, то это также очень сложно сделать, потому что их уже может и не быть, они уже не работают в этом коммунальном предприятии или само предприятие уже ликвидировано. Большинство таких случаев переходят в суд, а это очень дорого стоит и занимает много времени».
Как изменилась система регистрации прав собственности в 2013 году
«До 2013 года у нас была такая система регистрации как бюро технической инвентаризации, - говорит адвокат Станислав Лифлянчик. - Мы все помним те семь кругов ада, которые нужно было пройти, чтобы сначала получить извлечение на продажу квартиры, а потом, когда вы ее купите, сделать новый технический паспорт, извлечение на регистрацию права собственности и т. д. Это было очень сложно и неудобно, иногда даже коррумпировано. Тем не менее, это значительно усложняло незаконную перерегистрацию недвижимого имущества.
Но 2013 году у нас появилась система государственных регистраторов, и изменилось законодательство относительно каких-то переоборудований жилого дома. То есть, если вы снесли не несущие стены или провели какие-то изменения, то их уже не нужно было вносить в технический паспорт, оформлять какие-то разрешения или документы. В результате, чтобы зарегистрировать право собственности нам достаточно обратиться с правоустанавливающим документом, уже существующим техническим паспортом или сделать новый паспорт, и пойти к нотариусу, который сможет зарегистрировать право собственности.
Наравне с нотариусами в 2013 г. появились государственные регистраторы. Это лица, которые не имеют юридического образования, но прошли определенные курсы и получили сертификат. Таким образом, регистратором мог стать кто угодно. Затем они получали электронный ключ и доступ к государственному реестру, а также право проводить регистрационные действия, т. е. изменения в регистрации права собственности».
Какие способы используют мошенники
Благодаря таким изменениям мошенники действовали одним из двух способов. «Если данные о праве собственности уже были внесены в Единый государственный реестр, то здесь достаточно было создать своего карманного регистратора и подобрать адреса квартир, собственниками которых были социально незащищенные люди, лица, которые находились в местах лишения свободы или люди, у которых украли документы, - отметил Станислав Лифлянчик.
Затем они подбирают адреса, и их карманный регистратор без каких-либо оснований осуществляет регистрации на своих посредников, которые потом продадут эту квартиру другим добропорядочным людям. После такой регистрации квартира продавалась, как правило, дешевле или на каких-то других выгодных условиях. Покупатель за свои кровные деньги покупал «паленую» квартиру.
Второй способ применялся, когда право собственности не было внесено в Единый реестр, а находилось в реестре Бюро технической инвентаризации. Тут было тяжелее. Нужно было получить копии правоустанавливающих документов хотя бы в каком-то виде. После этого подделывался паспорт собственника и находился «черный» нотариус, который соглашался осуществить такую регистрацию на основании поддельных документов. Затем схема выглядела так же, как и в первом случае».
После таких действий мошенников возникало аж две пострадавших стороны: «Первая была лишена права собственности, а вторая приобрела данную недвижимость за свои собственные деньги, которую у них заберут по окончании всех судебных процессов и передадут первичному собственнику без каких-либо компенсаций. Уплаченные деньги обманутый покупатель может потребовать только с того, кто продал ему эту квартиру. А у того посредника скорее всего нет ни квартиры, ни денег, ни автомобиля, и вообще он может жить на территории оккупированных областей», - заявил адвокат.
Как собственник и покупатель могут защитить свои права
По словам адвоката, собственник может только мониторить свое право собственности не менее чем раз в полгода, чтобы в реестре не осуществлялось никаких изменений. «Никакие ипотеки и запреты не помогут, потому что регистратор, который осуществляет регистрацию права собственности, имеет право просто снять запрет в реестре.
Что касается тех, кто решил приобрести недвижимость, то необходимо обращать внимание на рискованные правоустанавливающие документы, а именно, когда право собственности было получено на основании судебного решения, когда имущество было приобретено продавцом совсем недавно и он в принципе в нем не жил. Если продавец постоянного вас торопит, то лучше отказаться, потому что он не дает вам времени подумать. Если недвижимость продается за значительно меньшую сумму, чем та, что на рынке, то это тоже должно вызвать подозрения.
Вообще у адвокатов, нотариусов и риэлторов есть услуга по юридической проверке недвижимого имущества, которое вы планируете купить. Проверяются все возможные риски, реестры, судебные решения, и определенным образом минимизируется риск того, что у вас эту недвижимость заберут». Сергей Логутенко также подчеркнул, что для этого обязательно нужно заключать договор, в котором будут обозначены все действия.
Как ограничить действия мошенников
По мнению риэлтора, подобные действия мошенников можно остановить только при изменении системы регистрации. «Нужно окончательно решить, кто будет заниматься регистрацией, как это будет происходить, и какая за это будет ответственность. Этим должны заниматься люди с юридическим образованием. Доступ к регистрационным действиям должен быть очень тяжелым. Нужно понимать, что это за человек, где он работал, какое у него образование, сколько лет работает, есть ли к нему правовые вопросы, какой у него юридический стаж. И, на мой взгляд, ими должны быть нотариусы».
Станислав Лифлянчик согласился с тем, что регистрацией должны заниматься только нотариусы. «Чтобы получить удостоверение нотариуса, нужно сдать квалификационный экзамен. Помимо этого, нужно найти помещение, оформить его в соответствии с инструкцией, потратит на это большие деньги. И затем нотариус всем этим рискует при совершении каждой сделки и регистрационного действия. Поэтому мотивация, чтобы совершить какое-то незаконное действие, сводится к минимуму».
