Нужны ли Киеву небоскребы
В Украине начали действовать обновленные государственные строительные нормы (ГСН) для проектирования общественных и жилых высотных зданий. Среди прочего, новые нормы повышают высоту сооружений со 100 до 150 метров.
Нужны ли Киеву небоскребы, смогут ли новые нормативы изменить количество высоток в городе, что тормозит реализацию таких проектов и влияет на развитие высотного строительства в столице, пояснила Тhe page директор департамента Оценки и Консалтинга Colliers International (Украина) Наталья Чистякова.
Что случилось?
С начала 2020 года начали действовать новые ГСН для проектирования высотных зданий. Новые нормы повышают высоту и качество высотных сооружений, позволяют внедрять новые технологии, применять современные решения и материалы. По словам, руководителя Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе, кроме прочего, новые ГСН облегчат жизнь проектировщикам и архитекторам, поскольку позволяют реализовывать более современные, безопасные и комфортные проекты.
Сейчас в Украине существует всего 15 зданий выше ста метров, 12 из них находятся в столице. В частности, самое высокое здание Киева - БЦ на Кловском спуске, 7а высотой 162,6 метра, которое введено в эксплуатацию в 2011 году. Еще один проект находится на стадии реализации - жилой дом А136 высотой 115 метров, рассчитан на 33 этажа. Планируемый срок достройки этого «небоскреба» - 2022 год. Кроме того, заморожен проект бизнес-центра Sky Towers высотой 209 метров, рассчитанного на 47 этажей, который мог стать первым, преодолевшим отметку в 200 метров. Реализация этого проекта прекращена 2015 году на уровне 28 этажа, и консервация не производилась.
Здания высотой более 100 м, введенные в эксплуатацию в Киеве:
Смогут ли новые нормативы изменить количество «небоскребов» в стране?
Новые ГСН безусловно, упрощают процесс строительства небоскребов с юридической точки зрения. Однако, как показывает практика, если у застройщика нет инвестиций, то проект небоскреба останется только на бумаге. Для успешной реализации таких объектов должен быть баланс выгоды для девелопера и потенциального кредитора, а также поддержка со стороны городских властей в части выдачи необходимых разрешений и обеспечения необходимым уровнем инфраструктуры.
Что тормозит реализацию таких проектов?
Первое, что тормозит строительство небоскребов, определение возможной локации. В европейских столицах наблюдается тенденция застройки небоскребами отдельных деловых кварталов, обычно расположенных за пределами центральных районов. Это помогает освободить старую часть города и не оказывает негативного влияния на скайлайн мегаполиса. В Киеве давно ведутся дискуссии вокруг выделения участка для подобного высотного делового квартала. В качестве возможной локации назывались Рыбальский остров и промзона «Теличка». Однако новый Генплан столицы много лет находится в разработке. Поэтому разрешения на строительство небоскребов должны согласовываться отдельно, с тщательным отбором под такую?? застройку определенных районов города.
Вторым вопросом является финансирование проектов. Если в европейских городах, где стоимость квадратного метра актива и земли очень высока и инвестиции в такие проекты оправданы, то в нашей стране все несколько иначе. А с учетом отсутствия экономически оправданных источников заемного финансирования и высоких ставок капитализации небоскребы становятся проектами, которые крайне сложно реализовать на нашем рынке.
Еще одна проблема, которая негативно влияет на развитие высотного строительства, это вопрос наполнения и управления проектом. Заполнить арендаторами здание-небоскреб сложнее, чем несколько объектов меньшей площади, которые суммарно дают тот же объем. Однако, учитывая высокий уровень спроса на офисные площади, шансы на заполнение делового небоскреба арендаторами на данном этапе достаточно высоки. Вопрос только, за какой период.
Нужны ли Киеву небоскребы?
Несмотря на все сложности, прогноз по строительству небоскребов оптимистичен. Киеву нужен такой «вау-проект». Например, если речь идет о первом инновационном офисном небоскребе в столице с качественной концепцией, созданный с учетом основных тенденций на рынке, - такой проект мог бы быть востребован. Что важно, такой знаковый объект мог бы положительно повлиять как на имидж девелопера, так и всей Украины в целом в глазах зарубежных инвесторов.
