Что изменили новые правила регистрации недвижимости

Новые правила регистрации недвижимости, действующие в Украине с начала этого года, не уменьшили возможности мошенничеств, чего, собственно, и пытались добиться инициаторы нововведения.

Более того, для честных граждан возникли дополнительные трудности.

"Человеческий фактор всегда был, есть и будет. И "черные нотариусы", переписывающие собственность без ведома законных владельцев, увы, никуда не исчезли.

Более того, нотариусы, уличенные в мошенничестве (к примеру, в отсутствии собственника переоформившие квартиру), продолжают вести практику. Недавно мы столкнулись с ситуацией, когда Минюст снял арест с незаконно приватизированной квартиры, которую уже третий раз пытались продать", - рассказал UBR.ua адвокат Олег Веремеенко.

Как обойтись без "бумажек"

Сейчас, чтобы подтвердить свое право собственности, владелец должен заказывать выписку из "Реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".

Доказательством права собственности является исключительно запись в Реестре, а выписки из него - в электронной или бумажной форме, - имеют равную юридическую силу.

"До 1 января 2016 года на подтверждение регистрации права выдавалось извлечение из Реестра на фирменном бланке с подписью и печатью регистратора. Норма, отменяющая данное извлечение, вызвала широкий общественный резонанс, что, собственно, было прогнозируемо.

В нашей стране наличие разного рода документов именно в бумажной форме является традицией, тем более, если это касается недвижимости", - прокомментировала ситуацию партнер Адвокатского объединения "Спенсер и Кауфманн", кандидат юридических наук Александра Федотова.

Согласен с оценкой слабой эффективности нововведения и директор департамента подготовки правоустанавливающих документов ПАО "ХК "Киевгорстрой" Сергей Вывдюк:

"Этот документ (в бумажной форме с печатями) никому не мешал, а в некоторых организациях, например, "Киевэнерго", без него пока не понятно, как подтвердить, что жилье твое. Каждая проверка на сайте электронного реестра стоит 17 грн. Зачем это нужно?".

Кстати, документы, подтверждающие права собственности, требуются при подписании прямых договоров с поставщиками услуг (например, "Киевгазом", "Киевводоканалом" и т. п.).

"Я советую идти со всем пакетом правоустанавливающих документов, кроме, собственно, выписки из Реестров. Пока нет сложившейся практики, не исключено, что на месте кто-то из менеджеров откажется принимать распечатку выписки из Реестра", - советует юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.

Сетевые риски

Формально реестр вещных прав доступен всем гражданам, имеющим доступ к интернету и действующую банковскую карточку. С нее списывается 17 грн. плюс 3 грн. за услугу, то есть 20 грн, за каждую проверку.

Фактически "бумажное" доказательство права собственности подорожало более чем в 20 раз, ведь раньше вам пришлось бы всего лишь отксерить бумажный документ, заплатив 1 грн. за лист.

При этом, как любая электронная база, Реестр имеет свои слабые места. "Мы не говорим о безопасности данных, это вопрос первоочередной, и я надеюсь, тут проблем не будет.

Но, есть ведь такие нюансы как перебои в работе интернета, проблемы с банковской картой, в конце концов, может случиться скачок напряжения в электросети или система зависнет вал запросов. В итоге, потратив время, гражданин так и не получит вожделенную выписку в нужные ему сроки", - рассказывает Босенко.

Ситуацию осложняет тот факт, что Украина пока далека от всеобщей компьютеризации. По данным консалтинговой компания Gemius, интернетом хотя бы раз в месяц пользуется всего 20,1 млн. наших граждан: с компьютеров или ноутбуков в сеть выходят 18,3 млн. человек, со смартфонов - 5,1 млн., а с планшетов - 1,8 млн.

Эксперты же считают, что переходить на исключительно электронный документооборот стоит, если интернетом начнет пользоваться не менее 80% населения.

В чем разница

Юристы отмечают, что, несмотря на изменение формы документа, как и ранее, государственная регистрация права собственности осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг

"В случае возникновения спора в отношении права собственности или иных вещных прав, а также их обременений, доказательством будет являться не только запись о регистрации права, но и документы, на основании которых такая запись была произведена, например, нотариально заверенный договор купли-продажи.

Если запись была произведена без надлежащих документов, она может быть отменена в судебном порядке. Кроме того, закон вводит процедуру административного обжалования действий государственных регистраторов", - подчеркивает Александра Федотова.

Таким образом, отсутствие бумажного извлечения из Реестра не создает проблемы при оспаривании прав собственности. Но и его наличие не защищает собственника.

Независимо от того, что в соответствии с законом государство, осуществляя регистрацию, должно официально подтверждать права и соответственно брать на себя риски за недостоверность данных реестра, на практике все они, как и до 1 января 2016 г. ложатся на плечи правообладателя.

Схемы возможны

Советник юридической фирмы "Антика" Сергей Корниенко обратил внимание, что правом ведения регистрационного дела в бумажной форме сейчас наделены исключительно государственные регистраторы, находящиеся в трудовых отношениях с исполнительными органами соответствующих местных советов по местонахождению имущества.

"В случае выявления каких-либо расхождений или несоответствий между сведениями, которые содержатся в Реестре в электронной и бумажной форме, приоритет имеют сведения регистрационного дела в бумажной форме.

Более того, доступ к регистрационному делу и содержащимся в нем документам в бумажной форме возможно получить только путем изъятия такого дела на основании обоснованного решения суда", - подчеркнул Корниенко.

Юрист отметил, что после изменения порядка регистрации вещных прав на недвижимое имущество риск несанкционированного доступа к данным Реестра с целью внесения в него недостоверной информации все-таки остается.

"Однако вероятность реализации такой схемы на практике невелика. К тому же, возможность открытого доступа к сведениям Реестра через официальный веб-сайт Министерства юстиции позволяет заявителю в любой момент получать актуальные сведения по интересующему объекту, что также способствует снижению риска внесения недостоверных данных в Реестр и своевременному выявлению любых махинаций с данными Реестра", - говорит Корниенко.