Больше не будем переплачивать?
Фонд госимущества опубликовал на своем сайте заявление о ликвидации фракционной оценки. Речь об отмене практики определения стоимости одного объекта (например, домовладения) двумя оценщиками, имеющими разные сертификаты: отдельно оценка здания, а отдельно - земельного участка, на котором расположено здание. Казалось бы, наконец-то здравый смысл восторжествовал: нельзя же пользоваться зданием отдельно от земельного участка, на котором оно построено. Его нельзя переместить без нанесения ему повреждений - значит объект один. Куда уж понятней. Но многое будет зависеть от того, как именно этот вопрос собираются решать на практике.
История проблемы
Поначалу был принят закон об оценке имущества и уполномоченным органом назначили Фонд госимущества, так как именно этот орган управлял, оценивал и продавал государственное имущество. В Фонде были специалисты, которые уже занимались этими проблемами, и принятие в 2001 году профильного закона выглядело вполне логичным как законодательное упорядочивание процедур оценки: обучения, проведения экзаменов, сертификации оценщиков и оценочных компаний и т. д. Тогда оценку и здания, и земли выполнял оценщик, сертифицированный Фондом.
Но тут ведомство, занимающееся вопросами земли, решило, что их незаслуженно обидели. Это ведомство в разные времена называлось по-разному - раньше это был Комитет по земельным ресурсам, а теперь Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.
При разработке и согласовании Земельного кодекса Украины это ведомство исказило понятие недвижимости, которым по Гражданскому кодексу является земля с улучшениями. Формируя Земельный кодекс, оно выделило в отдельные категории землю и недвижимость, чем нарушило Гражданский кодекс. К чему это привело - покажем на примере ниже.
В 2004 году ведомству удалось протолкнуть через Раду отдельный закон об оценке земель, которым их назначали главными в оценке земли под зданием. Занавес!
Что же произошло
Понятное дело, что земельное ведомство перетащило одеяло на себя в тех случаях, где требовалась оценка земли. Они ввели отдельную учебу и экзамен, стали выдавать свой квалификационный сертификат, а также сертификат, дающий разрешение на эту деятельность. Ох, как любят у нас чиновники учить и сертифицировать!
В результате, при оценке домовладения с приватизированным земельным участком, стало необходимо привлекать отдельных оценщиков для оценки здания и земли. Причем, самое отвратительное в этой ситуации, что участники сделки должны были платить налог дважды - отдельно за весь объект и отдельно за землю. Но не только это.
Примером может служить ситуация, когда на печерских склонах продавалось разваленное здание, а ценность имело лишь местоположение этой развалюхи, то есть земельный участок. Ведь земельный участок имеет единственную полезность - обеспечивать зданиям и сооружениям право находиться в определенном месте. Но вот известный читателям ZN.UA из предыдущих публикаций Модуль электронной проверки стоимости здания не может понять и принять, что здание без земли не имеет никакой ценности, а соответственно и стоимости, и вынуждает оценщика поднимать цену до стоимости здания с земельным участком. Поскольку стоимость земельного участка определяет отдельно другой оценщик, то стоимость всего объекта получается завышенной примерно в полтора раза. Как и уплачиваемые налоги! Государству, конечно, профит, вот только заложенный в Налоговом кодексе основной принцип уплаты налогов, гласящий, что они должны быть справедливыми, конечно же, нарушается. Но кого это волнует в масштабах страны?
И этим страдает тот самый Модуль, который находится в управлении Фонда госимущества, инициировавшего отмену "фракционной" оценки. Может, после ее отмены, процедуры Модуля будут наконец-то отрегулированы, во избежание таких курьезов в дальнейшем?
Другая проблема возникает у собственников огородов в сельской местности, так как здесь различаются два вида участков - один под строительство здания, а другой - под огород (индивидуальное сельское хозяйство - ИСХ).
И если сельский домик и земля под ним считаются одним объектом, продаваемым в течение года, то земля ИСХ (то бишь огород) налогооблагается уже как второй объект, продаваемый в течение года, хотя все продается вместе. Второй объект дополнительно облагается 5% налога в бюджет и 1,5% военного сбора, в отличие от дома и земли, облагаемых 1% пошлины и 1% - в Пенсионный фонд (только дом). Разве это нормально? Но где наши депутаты-законодатели и где тот огород? Как говорится, проблемы индейцев шерифа не волнуют. Но объединяя две оценки, Фонд госимущества может решить и эту проблему? Хотелось бы верить.
Да, именно против требования оценки разными субъектами оценочной деятельности и решил выступить Фонд госимущества, заявив, что на самом деле дом и земля - это единый объект (с чем нельзя не согласиться) и его должен оценивать один оценщик, что вполне логично. Еще бы добавить к этому, что и налоги должны взимать справедливо.
При этом Фонд выяснил, что большинство оценщиков имущества имеют два сертификата - и по имуществу и по земле (благо они не взаимоисключающие) и во многих случаях оценку проводит один оценщик. Фонд считает это нерациональным и предлагает изменить ситуацию. Весь вопрос в том - как ее поменять?
Ведь земельное ведомство не хочет отказываться от своих желаний учить и сертифицировать. В то же время "земельщики" кроме рыночной стоимости занимаются нормативной денежной оценкой. Другой вопрос, что эта оценка совершенно далека от рынка. Но поскольку она используется только для налогообложения земли, то худо-бедно выполняет эту функцию.
Пути решения проблемы
Казалось бы, самое простое объединить два сертификата в один, а оценщикам земли пройти курс повышения квалификации, чтобы они умели оценивать и землю, и то, что на ней стоит. В этом случае Фонд видимо предполагает, что именно он будет учить и выдавать дополнительные сертификаты.
Но вряд ли земельное ведомство на это пойдет - еще никто из чиновников добровольно не отказывался от вверенных им функций.
Другой вариант - просто разрешить оценщикам имущества по специальности 1.1 "Оценка недвижимости, а том числе земельных участков" оценивать эти самые земельные участки (которые сначала их учат оценивать, а потом запрещают это делать). При этом им обязательно надо будет показывать стоимость земельного участка как стоимость всего объекта недвижимости. Это необходимо для нотариусов при регистрации объекта и совсем не сложно. Тем более что стоимость объекта вполне может быть определена как сумма стоимости земельного участка и улучшений (зданий и построек), которые на нем расположены.
Многим специалистам именно такой подход представляется наиболее целесообразным и простым с точки зрения принятия изменений в законодательство. Именно этот подход не будет заставлять оценщиков незастроенной земли учиться оценивать объект недвижимости, а не только земельный участок под ним. При этом подходе можно сказать, что и волки сыты, и овцы целы.
Конечно, для устранения многих проблем правильного отображения недвижимости Украине крайне необходим еще и многоуровневый кадастр недвижимости, где будут отображаться не только земельные участки, как это есть сейчас в земельном кадастре, но и улицы, дома, дороги, инфраструктура...
Людмила Симонова, член Совета по материальным активам Международного комитета по стандартам оценки (IVSC)
