Рынок офисной и торговой недвижимости достиг дна
В прошлом году рынок офисной и торговой недвижимости в Украине обвалился в три раза. Даже в Киеве почти не строили новые офисные и торговые помещения. Сложностей добавляет высокая вакантность уже существующих объектов, пишет «Новое Время Бизнес».
В 2015 году объем новых офисных помещений составил всего 56 тыс. кв. м. Это почти в 3 раза меньше, чем годом ранее, когда предложение было на уровне 149 тыс. кв. м, сообщают в ColliersInternational. Также значительно снизилось предложение новых торговых помещений Киева. Так, в 2015 было введено в эксплуатацию лишь один ТЦ, площадью 13,6 тыс. кв. м. В 2014 показатель был в 11 раз больше – 155 тыс. кв. м.
По мнению директора по маркетингу и продажам компании KAN Development Анны Попруги, сокращение нового предложения коммерческих площадей связано с падением инвестиционной привлекательности их строительства из-за существенного понижения арендных ставок. "Кроме этого, на рынке сейчас высокий уровень вакантности в бизнес-центрах и нет нужды в новом предложении", – говорит Попруга.
Инвесторы стали терять интерес к проектам офисных и торговых центров последние полтора года, утверждает управляющий директор компании ARPA RealEstate Михаил Артюхов. Некоторые собственники замораживали свои проекты из-за неоправданности бизнес-планов. У инвесторов нет уверенности в ее росте из-за войны и экономического кризиса.
По его словам, собственники ТРЦ должны задуматься о переходе к новым бизнес-моделям. Например, revenue sharing – когда арендатору предлагают рассчитываться за помещение процентом от своих доходов. Для контроля владельцы ТРЦ ставят счетчики, которые отслеживают поток покупателей в магазин. На основании этого трафика можно рассчитать норму выручки.
Артюхов отмечает, что арендаторы стали больше внимания обращать на streetretail, так как покупатели стали меньше посещать торгово-развлекательные центры из-за ограниченности своего бюджета. Этот сегмент набирает все больший оборот.
Собственники здесь в основном физлица, которые целенаправленно долгое время выкупали помещения. Объемы их активов могут достигать целых улиц (в основном центральных), что дает им возможность диктовать свои условия аренды.
Конкуренцию офисным центрам может составить такое новое направление как barnoffices, считает Артюхов. Оно похоже на коворкинг, но суть заключается в субаренде больших помещений (от 1 тыс. кв. м.) в качестве открытых пространств, когда основной арендатор не нуждается в большой площади. Например, команда разработчиков закончила работу над крупным проектом, но помещение у них осталось, и они решают сдавать его в субаренду.
"Это направление в 2016 году может отобрать у сегмента офисных помещений класса В долю в 5-10%", – уверен он.
Управляющий директор консалтинговой компании ColliersInternational Александр Носаченко добавляет, что инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости в сложившихся условиях все еще очень низкая. Не стоит ожидать открытия новых объектов и в торговом сегменте, говорит Носаченко.
В офисной недвижимости все будет зависеть от макроэкономической ситуации, утверждает глава отдела консультационных услуг в сфере недвижимости украинского подразделения аудиторской компании EY Марина Крестинина. Если обстановка стабилизируется и экономика начнет расти, то в среднесрочной перспективе это приведет к оживлению спроса, а когда вакантность в офисном сегменте снизится до 8-10%, станет возможным рост арендных ставок.
