Цены на недвижимость в Киеве резко выросли: в чем дело и что делать продавцам и покупателям
Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Киеве выросла на 1700 грн - до 34700 грн за квадрат.
По данным статистики ЛУН Город, цены на первичное жилье в Киеве выросли больше всего по Украине - с 33 000 грн до 34 700 грн за квадрат. Самым дорогим районом Киева остается Печерский. Средняя стоимость квадратного метра здесь уже составляет 67 300 грн, что на 1 200 грн дороже, чем в ноябре. Самым дешевым традиционно остается Деснянский район - 22 400 грн за квадрат.
Если говорить о классах жилья в столице, то цены на эконом варианты остались на прежнем уровне: в среднем квадратный метр стоит 22 000 грн. В свою очередь, комфорт класс зафиксировали на 26 900 грн. за кв. м. А вот элитные квартиры ощутимо выросли в цене: бизнес - с 50600 до 52900 грн за кв. м, премиум - с 73800 до 77000 грн за кв. м.
В тоже время в течение всего 2021 года общий скачок цен на квартиры, по разным оценкам, составил от 20% до 30%.
Почему повышают цены
Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины отметил, что ценовая политика застройщиков по увеличению стоимости кв. м. основана на нескольких принципах. Это уровень продаж, который на 10-15% должен быть выше плановых (ожидаемых) показателей, рост себестоимости строительства, в особенности в объектах со стадией готовности, не превышающей 70%, переход на новый этап строительства, который снижает риски вложений для потенциальных инвесторов. А также «подтягивание» цен к уровню стоимости кв. м. в конкурентных объектах. Инфляция тоже является весомым и объективным экономическим фактором, который влияет на ценовую политику девелоперов.
Например, холдинговая компания «Киевгорстрой» уже анонсировала повышение стоимости квадратного метра недвижимости с 24 декабря 2021 года. В компании сообщили, что рост цены на недвижимость в первую очередь связан с ростом цен на строительные материалы, которые за последние 10 месяцев подорожали почти на 18,4%.
Если посмотреть статистику, то в 2021 году больше всего в цене выросли керамические и газобетонные блоки - до 70%, песок и щебень - до 50%, рубероид - до 50%. Плюс минеральная вата стала дороже на 35%, металлы, в зависимости от номенклатуры, выросли в цене на 50%.
Чтобы понять степень влияния стройматериалов на себестоимость строительства, отметим, что, скажем, для строительства 9-этажного дома площадью по наружным стенам 480 кв. м. потребуется минимум 21 тонна арматуры. При дополнительном строительстве подземного паркинга для дома, количество арматуры увеличивается в среднем на 10 тонн.
В целом же, рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ в 2021 году добавил к стоимости кв. м. 5-7%.
«Энергоносители за этот год подорожали на 25% и это не предел, поскольку энергетические ресурсы дорожают по всему миру. В сентябре в некоторых странах приостановили производство стали из-за того, что в Европе тарифы на электричество и тепло выросли в три раза. Мировое подорожание энергетических ресурсов и мировая инфляция усиливают эти же процессы и в Украине, растет цена на все, не только на недвижимость», - проинформировали в компании «Киевгорстрой».
Значительно повлияла на удорожание материалов и пандемия, поскольку, имея опыт первых локдаунов, производители стройматериалов закладывают в цену определенные риски на случай возможного нового карантина.
Также выросли цены на выполнение работ подрядными организациями и в целом стоимость человеческого труда. Из-за масштабного оттока рабочей силы за рубеж, столичные застройщики вынуждены существенно повысить уровень заработных плат своим строителям. При этом им все равно сложно конкурировать с зарубежными девелоперами. Ведь, скажем, средняя ежемесячная зарплата украинцев, работающих в строительной сфере Израиля, может составить около 2600 долларов США.
Маркетинговые хитрости
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что на сегодняшний день в Киеве снижение спроса на жилье уже составляет более 20%, а до конца года эта цифра может превысить 30%.
На фоне отсутствия источников пополнения платежеспособного спроса (ни рост благосостояния граждан, ни развитие ипотечных программ пока не успевают за ростом стоимости жилья), любое повышение цен может стать дополнительным катализатором оттока покупателей.
А уравнивание цен у застройщиков к уровню конкурентных проектов происходит точечно и не является глобальным рыночным трендом.
«Что касается маркетинговой составляющей, то очень часто анонсированное и без особых аргументов повышение цен на квартиры, по задумке застройщиков, должны спровоцировать рост продаж, ведь «завтра будет дороже». Особенно это часто происходит в ноябре-декабре. Но после условного удорожания, например, на 5%, буквально через 2-3 недели наступает период «новогодних скидок», размер которых очень часто выше 10%», - говорит Юрий Пита.
В целом, по оценкам экспертов, в этом году не стоит ждать еще одной глобальной «волны» роста стоимости жилья на первичном рынке. Наоборот, для декабря будут характерны всевозможные акции и скидки, которые позволят потенциальным покупателям приобрести жилье в среднем на 10% дешевле.
Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group отметил: «Со второй половины октября по первую декаду ноября на первичном рынке Киева более чем в 90% строящихся жилых комплексов были сформированы цены на ближайшие 2-3 месяца. Другими словами, до начала февраля 2022 года стоимость жилья на первичном рынке будет оставаться достаточно стабильной. Стоит учесть, что в этот период из-за фактора сезонности стоимость строительных материалов, строительно-монтажных работ также будет достаточно прогнозируемой. Поэтому глобальных изменений в ценовой ситуации на первичном рынке жилья ожидать не стоит».
