Нюансы налога на недвижимость. Когда и сколько нужно платить

До 1 июля 2015 года украинцы получат уведомления об уплате налога на недвижимость за 2014 г.

В налоговых уведомлениях, которые все плательщики налога на недвижимость получат с 1 до 30 июня, должна быть указана сумма налога, платежные реквизиты органов местного самоуправления по месту нахождения собственности, куда его следует отправить. Сумму налога рассчитывают не владельцы недвижимости, а сами фискалы и выставляют человеку сумму.

Однако от ошибок никто не застрахован. Не исключено, что данные контролирующих органов о квартире (метраж, количество совладельцев и пр.) будут отличаться от реальной ситуации, поэтому если вы обнаружите расхождения, обратитесь в налоговую по месту своей регистрации с оригиналами документов на право собственности. Там обязаны пересчитать налог и прислать новое уведомление-решение.

20% штрафа

Уплатить налог необходимо в течение 60 дней со дня вручения вам уведомления. Если не успеете - начислят штраф: 10% - при задержке до 30 дней включительно, 20% - при большем сроке.

МОГУТ ПРИСЛАТЬ ЧЕРЕЗ ТРИ ГОДА

Уведомление об уплате налога на недвижимость может и не прийти, если данных о вашей квартире нет в Госреестре прав собственности на недвижимое имущество, ведь именно на эту информацию прежде всего ориентируются фискальные органы. Львиная доля документов о праве собственности существует только на бумажных носителях, которые до сих пор хранятся в БТИ. Подключение БТИ в Реестр прав собственности на недвижимое имущество происходило постепенно, начиная с 2003 года. Некоторые БТИ, в частности киевский, были подключены к Реестру только в мае-июне 2010 года. По оценкам экспертов, сейчас в него внесены данные не более чем о трети жилья украинцев.

Автоматически в электронный реестр попадали сведения о новых сделках по недвижимости. То есть если вы купили жилье в последние два года, то вам точно придет уведомление из налоговой. А вот тем, кто живет в своих квартирах с незапамятных времен и не менял права собственности на них (например, не переоформлял метры на новых жильцов после прописки), и чьи неповоротливые БТИ до сих пор хранят информацию на бумаге, вряд ли.

Однако, отсутствие данных о вашей собственности в Государственном реестре вещных прав не дает возможности избежать уплаты налога на недвижимость, поскольку, согласно Налоговому кодексу, объектом налогообложения является сама квартира или дом, а не информация о нем в том или ином реестре. Тоесть, если собственник жилой недвижимости не получит уведомление об уплате налога в этом году, ему стоит ожидать получения такого уведомления в ближайшие три года. В течение этого срока фискальные органы имеют право начислить ему налог.

ЛУЧШЕ ПОДЕЛИТЬСЯ

Юристы разошлись во мнениях, как будет облагаться налогом совместная собственность, когда приватизированное жилье, например, принадлежит поровну всем членам семьи из трех поколений.

Бытует мнение, что за такие квартиры налог платить вообще не придется. «Если объект жилой или нежилой недвижимости пребывает в общей совместной собственности, не разделенной в натуре, то согласно п. 266.1.2 ст. 266 НК Украины, налогоплательщиком является один из таких собственников, определенный по их согласию либо решением суда. Причем если нет решения суда и самого согласия собственников, фискальная служба не вправе обращаться в суд с иском, поскольку не имеет таких полномочий. Соответственно стоит полагать, что и сам налог не подлежит уплате в связи с неопределенностью таких налогоплательщиков.

Так же есть расхождения во мнениях относительно того, что налог будет начислен, а платить его будет человек, чье имя внесено в реестр собственников. Если квартира принадлежит нескольким лицам одновременно, то принципиальный вопрос - выделены доли в ней или нет? Если да, например, написано, что в квартире площадью 120 кв. м одни 60 кв. м принадлежат одному человеку, а еще 60 кв. м - второму, то к обоим будет применена льгота, и налог платить не нужно будет. Если доли не выделены и квартира записана на одного человека, то льгота будет применена к одному плательщику, а за превышение придется платить.

Правда, чтобы выделить доли в квартире, надо переоформить ее в коммуналку, выделив комнаты, оформить лицевые счета для каждой и только после этого переоформить эти доли на родственников у нотариусов. А это довольно дорогое удовольствие: придется оплатить оценку всех долей квартиры и 1% от оценочной стоимости отдать нотариусу за услуги. Таким образом вряд ли переоформление будет массовым явлением в Украине. Но новые сделки оформляются именно по такому принципу: покупая квартиру, люди заказывают оценку долей, даже бывает до пяти на одну.

РЕГИОНЫ НЕ СОГЛАСОВАНЫ

Есть и моменты, которые нечетко прописаны в НК Украины и однозначного мнения по ним нет. К примеру, как начисляются налоги для объектов недвижимости, расположенных в различных регионах, какие ставки и льготы к ним будут применяться, и т. д.?

Допустим, у вас есть однокомнатная квартира в Черкассах площадью 40 кв. м (для 2015-го ставка 1%, льготная площадь - 60 кв. м) и трехкомнатная в новострое Харькова в 80 кв. м (2%, льгота - 120 кв. м). Если применять харьковские нормы, вам не положено платить налог вообще, а если черкасские, то насчитают так: (120-60)*12,18=730,8 грн.

По распостраненному мнению юристов, отсутствие разъяснения от "налоговой" может вызвать попытки избежать уплаты налога на недвижимость при помощи покупки домишек в глуши. Например, человек приобретет недвижимость (даже вскладчину) там, где сельсовет предоставит льготу 1000 кв. м площади. И сможет избежать уплаты налога. Потому что вся его недвижимость по стране меньше этой цифры.

КАК ПЛАТИМ В 2015-ОМ ГОДУ

В этом году налог начисляется только на ту недвижимость, которой вы владели в 2014-м, по действовавшим в минувшем году ставкам и согласно прошлогодней схеме.

Как известно, с 1 января до 31 марта 2014-го года налогом облагалась только жилая площадь недвижимости, а с 1 апреля по 31 декабря 2014-го - уже общая. Платят не все граждане поголовно, а лишь владельцы больших квартир и домов. Большинство украинцев подпадут под налоговые льготы. В 2014 году льготная (необлагаемая) площадь была установлена на уровне 120 квадратов для собственников квартир, 250 - для собственников домов и 370 - если в собственности есть и дома, и квартиры. Для квартир от 120 до 240 кв. м и домов от 250 до 500 кв. м налоговая ставка была не более 1% минимальной заработной платы за 1 кв. м превышения (12,18 грн) в год. Для недвижимости больше 500 м ставка за каждый метр превышения составляла 2,7%, или 34,56 грн.

Как считает фискальная служба

Допустим, у вас в Киеве - несколько квартир общей площадью 300 кв. м, а жилой - 250 кв. м.

За первый квартал, когда учитывалась жилая площадь, вы заплатите налог за 250 кв. м - 120 кв. м льготы = 130 кв. м. Ставка при этом в пересчете на месяц составит 12,18/12 = 1,015 грн. А, значит, за три месяца, пока действовало это правило, за каждый квадрат вам придется заплатить 3,045 грн, а за все 130 м - 395,85 грн.

В апреле-декабре облагалась уже общая площадь жилья. Поэтому площадь, за которую нужно платить, составит уже 300 кв. м - 120 кв. м = 180 кв. м. Дальше 1,015 грн/м мы умножаем уже на 180 кв. м и на 9 мес. Получается 1644,3 грн.

Общая сумма налога за год составляет 2040,15 грн.

Пример сельской недвижимости. У вас есть дом в 140 кв. м (100 кв. м жилой), гараж в 30 кв. м, хлев в 50 кв. м, птичник в 20 кв. м, погреб в 10 кв. м и беседка - в 20 кв. м. Итого 270 кв. м общей площади, из которых жилой -100 кв. м.

За первый квартал платить не придется вообще, потому что жилая площадь меньше налоговой льготы для домов (250 кв. м).

А за следующие 9 месяцев придется заплатить за 20 кв. м сверх льготы по ставке 1,015 грн кв/м. То есть 182,7 грн.

Или сдавать, или не платить

Если недвижимость сдается в аренду или используется для предпринимательской деятельности, льготы на нее не распространяются, и платить придется за все метры.

К примеру, если физлицо-владелец квартиры фактически осуществляет предпринимательскую деятельность по месту регистрации, что указывается в выписке из ЕГР (Единого госреестра юридических и физических лиц предпринимателей), то к такой недвижимости налоговые льготы применяться не будут. Аналогично льгота не применяется к жилой недвижимости, по адресу которой зарегистрировано юрлицо.

Правда, на сегодня у налоговых органов нет единой централизованной системы с информацией о недвижимости и целях ее использования, но они стараются. "Фискалы" грозятся, что будут анализировать информацию из различных источников, включая СМИ и интернет.

В сельской местности вопрос о коммерческом использовании, к примеру, хлева или птичника пока открыт. Говорить о том, что продажа/сдача семьей молока является коммерческой деятельностью, нельзя, потому что доходы, полученные от продажи собственной продукции, не облагаются налогом. Если, конечно, они не превышают 100 минимальных заработных плат за год (на 2015 год - 121,8 тыс. грн). Хотя юристы допускают, что налоговики на местах будут придерживаться противоположной точки зрения, и с ними придется спорить, а для эфективного решения споров с "фискалами" есть www.freelawyer.ua

КАК ПЛАТИМ В 2016-ОМ ГОДУ

В 2016-ом платим за общую недвижимость, которой владеем в 2015-ом. Налоговым кодексом Украины установлены границы и базовые льготы по налогу на недвижимость. Максимальная ставка предусмотрена в 2% от минимальной заработной платы (вместо 1% и 2,7% в зависимости от площади для 2014 г.). В будущем году платить недвижимый налог придется большему коли