Рынок недвижимости: Покупатели возвращаются к вторичке
Киевский рынок недвижимости ожил. По данным компании ARPA Real Estate, в первом полугодии в столице заключено 4,2 тыс. сделок купли-продажи, что на 16% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Официальных данных по числу сделок Министерство юстиции не публикует. Руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя говорит, что оживление рынка свидетельствует о стабилизации ситуации - отсутствие резких курсовых колебаний, а также оптимистичные ожидания инвесторов относительно развития ситуации в стране. Сейчас примерно 15-20% от общего количества сделок - инвестиционные покупки, т. е. украинцы приобретают жилье для своих детей или для сдачи в аренду. "Куда сейчас вложить деньги, которые потребитель забрал из банка? Для большинства украинцев - это новая квартира", - объясняет логику инвесторов Дмитрий Шостя.
Переориентация на вторичку
На протяжение последних трех лет большая часть покупателей отдавала предпочтение жилью на первичном рынке. Но в этом году тенденция изменилась. "Продажи вторички в первом полугодии выросли на 40%, а на первичном рынке сохранились на том же уровне. Покупатели предпочитают меньший риск. Для девелоперов жилья сейчас сложный период", - констатирует управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Все это следствие скандалов, которые в первом полугодии наблюдались на рынке недвижимости. Например, в марте этого года Киев снес вторую очередь жилого комплекса "Маргарита". "Это стройка Войцеховского, и она не единственная в Киеве. Я обращаюсь ко всем инвесторам: если покупаете жилье, изучите всю документацию, чтобы она соответствовала законодательству, чтобы здание затем была введено в эксплуатацию", - заявил мэр города Виталий Кличко. Государственная архитектурно-строительная инспекция аннулировала выданные компании "Укрбуд" разрешения на строительство на Никольской Слободке из-за массовых акций протеста. Строительство трех высотных зданий заморожено, а компания ведет с Киевом переговоры о достройке здания.
На этом фоне покупка вторички - менее рисковая. По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, если в конце прошлого года самое дешевое жилье в столице можно было купить примерно за 1 тыс. долл. за один квадратный метр, то сейчас - 850 долл. "Например, сейчас однокомнатную квартиру в панельном доме площадью около 35 кв. м можно купить за 27-29 тыс. долл.", - рассказывает он.
Подобная ситуация наблюдается и в регионах. Например, в Одессе в первом полугодии квартиры экономкласса подешевели в среднем на 10%. Ведущий специалист агентства "Александр-N" Алексей Красотов рассказывает, что стоимость одно-, двухкомнатных квартир экономкласса в Одессе составляет 15-40 тыс. долл., "бизнес" - от 40 до 120 тыс., а "элит" - от 120 тыс. долл. "Конкуренция среди продавцов высокая. В выигрыше остается тот, кто решится продать по принципу "дешевле, чем у соседа", - подчеркивает он.
В Днепре цены на квартиры практически не изменились. Генеральный директор агентства недвижимости "Проспект" Юрий Алексеенко рассказывает, что стоимость недвижимости экономкласса составляет от 350 до 650 долл. за один квадратный метр, "бизнес" - от 550 до 1 тыс. долл. за метр, "элит" - от 1,5 тыс. до 3 тыс. долл.
В Харькове с мая по июнь разрыв между ценой предложения и ценой реальной сделки увеличился, отмечает руководитель компании "ХАН (Харьковское агентство недвижимости)" Светлана Якимова. "Это говорит о том, что стабилизация курса доллара дала продавцам надежду на рост цен в ближайшем будущем. Однако покупатели ожидания продавцов не оправдали, и сегодня сделки по объектам, цена которых превышает рыночную, крайне редки", - сообщила она и добавила, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Харькова составляет 585 долл. По данным эксперта, жилье экономкласса стоит от 23,7 до 59,2 тыс. долл., "бизнес" - от 39,7 до 96 тыс. долл., "премиум" - от 72,4 до 230 тыс. долл.
Маркетинговая активность
Киевские застройщики включились в борьбу за покупателей. Например, "Киевгорстрой" подписал договор с "Кристалбанком", который выдает займы под 21% годовых в гривне покупателям жилья в домах компании. Банк "Глобус" дает ипотеку под 18% годовых для клиентов компании "Укрбуд". "Киевгорстрой" предложил еще одну программу: инвестор вкладывает деньги в строительство жилья, а после его завершения может вернуть свою сумму с процентами либо получить в собственность жилье. "Во второй половине лета строительные застройщики предложат традиционные сезонные скидки", - констатирует президент "Киевгорстроя" Игорь Кушнир.
Еще один маркетинговый ход застройщиков, которому они уделяют все больше внимания, - это сокращение площади квартир. Сейчас в некоторых новостройках предлагают жилье по 20-22 кв. м общей стоимостью до 500 тыс. грн. Количество таких предложений будет только расти. Попутно девелоперы постараются сдерживать цены. "Предпосылок для существенного роста цен на жилье до осени пока нет. При этом маленькие по площади квартиры будут существенно дороже стандартных вариантов из расчета цены за квадратный метр", - говорит руководитель департамента аналитики девелоперской компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. По ее словам, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от курсовых колебаний и общей экономической ситуации, спрогнозировать которые сейчас невозможно.
Андрей Корнеев
