Аренда и покупка квартир только через риэлторов: чем грозит скандальный законопроект

Новый законопроект о риелторской деятельности, который накануне зарегистрировали нардепы, может обязать украинцев проводить сделки по покупке/продаже недвижимости только через риэлторов. Кроме этого, он предусматривает создание сомнительной федерации риэлторов, которая сможет регулировать рынок и даже устанавливать прайс на услуги.

Что именно предусматривает законопроект и проголосуют ли за него депутаты? Ведь после серьезного сопротивления рынка и экспертной среды этот документ начал "рассыпаться", а некоторые парламентарии уже отозвали свои подписи.

Для чего законопроект: официальная версия

Авторы декларировали решения двух вопросов. Первое - защитить потребителей от "черных" риелторов, которые могут предоставлять ложную информацию о недвижимости, не неся за это потом ответственности.

Второе - вывести риелторский рынок из "тени" и обеспечить бюджет дополнительными доходами.

"Не может на территории страны находиться целый пласт людей, который получает не последние деньги, но не несет за это ответственности", - подчеркивал глава профильного комитета и соавтор законопроекту Дмитрий Наталуха.

Что предусматривает риелторский законопроект для потребителей и чем грозит

Согласно законопроекту купить (продать) или арендовать (сдать в аренду) недвижимость можно будет законно только через риэлторов. Отдельные его положения исключают "самовольное" заключения сделок, хотя об этом и не говорится в законопроекте напраямую.

Для покупки или продажи риелторы (не нотариусы) будут вносить информацию по договорам с присвоением уникального номера в новый сервис - единую информационную базу данных. Не зарегистрированные в базе риэлтерские договоры будут считаться недействительными. Держателем базы будет вновь созданная Национальная федерация риэлторов.

Также база будет автоматически определять стоимость объекта недвижимости, которая будет рекомендованной и указываться в заключении наряду с информацией о владельце недвижимости, характеристиками объекта и паспортом.

По базе можно будет отследить историю объекта, вводилось ли имущество в эксплуатацию, был ли когда-то на него наложен арест. Причем создание органа, который будет контролировать правдивость информации, не предусматривается.

Как известно, сейчас также параллельно существует Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, где уже содержатся данные об объектах недвижимости, находящихся в обращении.

Новый реестр по функционалу напоминает недавно ликвидированную базу данных отчетов об оценке - в народе "площадки Яценко". Она также передавала регулирование рынка частным лицам. Тень от схем нардепа группы "За будущее" Антона Яценко и дальше можно будет заметить в новой инициативе парламентариев.

Собственноручно вносить данные в этот сервис, а значит заключать официальные соглашения, владелец имущества не сможет, хотя этим и нарушается права собственности предусмотренные как Конституцией, так и Гражданским кодексом.

В то же время глава профильного комитета и соавтор законопроекта Дмитрий Наталуха отмечает, что это не так.

"В законопроекте написано, что любое другое лицо, уполномоченное в соответствии с законом (законодательства в целом) имеет право сделать это (провести сделку, - Ред.) самостоятельно, без привлечения каких-либо посредников. Если было бы иначе, это было бы нарушением Конституции, поэтому эта идея в законе не заложена, это манипуляции", - комментирует нардеп.

Посмотрев на другие статьи законопроекта (например, ч. 4 ст. 8 которую мы частично приводили выше), у автора сложилось впечатление, что слова нардепа противоречат тексту на бумаге. Вероятно, такое же впечатление возникло и у работников Главного научно-экспертного управления Рады, которые анализировали документ и нашли риски ограничения права владельцев недвижимости самостоятельно распоряжаться имуществом.

Этот пункт также детально проанализировали эксперты Лиги антитраста и указали на еще несколько положений законопроекта, противоречащих словам нардепа.

Однако это еще не все. Рекламировать свою недвижимость, например на сайте объявлений, будет невозможно без риелтора, который предварительно должен паспортизовать объект и внести в базу. Размещать рекламу смогут сами риелторы, или владельцы.

За невыполнение этого требования законопроект предусматривает штраф в 47 тысяч гривен.

Итак, для того, чтобы продать свою квартиру надо будет обращаться к риелтору и оплачивать его услуги, ценообразование которых пока неизвестно.

Сейчас цены регулирует сам рынок, например, комиссионные за аренду недвижимости обычно стоят в районе 30-50% от месячной платы, за куплю-продажу комиссия начинается с 1-2%.

В законопроекте указано, что Совет общественного надзора, один из тех органов самоуправления риелторов, который хотят создать, сможет устанавливать для риелторов ограничения и фиксированный размер платы за предоставление услуг, но пока неизвестно какой.

Что меняется для риелторов

Отныне статус субъекта риэлторской деятельности (брокера) сможет получить человек, достигший 18 лет, получивший полное среднее образование и сдавшее квалификационный экзамен (который будет принимать комиссия при новосозданной федерации).

Федерация будет сертифицировать физлиц юрлиц и вносить их в свой сервис - Единый реестр риэлторской деятельности. Также федерация сможет забирать разрешения на работу в риелторов за нарушение профессиональных обязанностей, которые сама же будет и определять.

Федерация сможет забрать лицензию у риелтора даже на основании анонимной жалобы.

За работу "без документов" предусмотрены штрафы от 8,5 до 17 тысяч гривен с конфискацией прибыли. Повторное нарушение будет караться от 17 до 34 тысяч гривен также с конфискацией прибыли.

Сама федерация будет представлять собой новую единицу риелторского самоуправления - общественное союз "Национальная федерация специалистов в сфере риэлторской деятельности" и не будет подчинена госорганам.

Фактическое создание федерации начнется на съезде специалистов-риэлторов, на который можно будет отправить по одному делегату от каждого профобъединения.

Эти профобъединения предварительно должны быть зарегистрированы в Едином реестре.

При этом в законе нет предохранителей от того, чтобы условная организация-однодневка "За площадки" прислала на съезд своего представителя, который будет иметь право голоса. И таких организаций можно нагнать много для обеспечения нужных решений.

Кстати, предусмотрено, что работать в федерации будут на общественных началах, то есть бесплатно.

Идею с федерацией критикуют и извне, и изнутри. Экспертная среда обеспокоена монополизацией регулятора, а также нечетким полномочиями.

"Вся риэлторская деятельность становится жестко, и значительно хуже - нечетко, регулируемой: аттестации, сертификации, дополнительные квалификации. И за это все отвечать уже упомянутая федерация", - пишет глава аналитического центра "Институт законодательных идей" Татьяна Хутор.

Депутаты также отмечают, что государство и после принятия законопроекту не сможет контролировать отрасль.

"Одним из важных конструктивных пробелов проекта является отсутствие четко определенного государственного органа, ответственного за контроль в этой сфере, а также учреждения, которое будет осуществлять квалификационную подготовку риэлторов и брокеров", - комментирует заместитель председателя фракции "Слуга народа" Евгения Кравчук.

Большинство участников рынка выступили против законопроекта, который с самим рынком и не обсуждали. Риэлторские организации запустили соответствующую петицию на имя президента и обращались как в комитет, так и к отдельным депутатам.

Например, Ассоциация специалистов по недвижимости поддерживает идею детенизации отрасли, однако охарактеризовала эту редакцию законопроект как такую, что несет существенные риски для рынка и отдает "духом" скандальных площадок.

"Мы, как специалисты по недвижимости, никогда не поддерживали такую инициативу, чтобы риэлтор было обязательным звеном в операциях по недвижимости - аренда или покупка-продажа. Это свободный рынок, и клиент выбирает, будет ли он работать с риэлтором или нет", - заявил президент Ассоциации в комментарии СМИ.

В то же время законопроект поддержала организация ПАРСА, руководителем которой по состоянию на июнь 2020 согласно с публичными данными был Сергей Хмара, владелец и директор ООО "Ви Ай Пи Департамент", оператора первого авторизованного под "площадки Яценко" сервиса "Оценка Онлайн". Также "Ви Ай Пи Департамент" был связан еще с тремя аналогичными площадками этой схемы.

Кто реальный инициатор законопроекта

Среди инициаторов - большинство депутатов "Слуги народа", среди которых главы различных комитетов и заместитель председателя Рады Руслан Стефанчук. Кроме этого, в списке подписантов представители Евросолидарности, "Доверия", ОПЗЖ и "Батькивщины".

С самого начала под документом подписались 32 нардепа. Из них 9 из 11 членов профильного комитета Рады, которые на заседании успели, вскоре после регистрации законопроекта, рекомендовать его к первому чтению.

Впоследствии после общественного резонанса свои подписи отовзали сразу 4 "слуг".

В списке соавторов есть депутаты, которые связаны со "схемам Яценко" - Степан Кубив (ЕС) и Олег Волошин (ОПЗЖ). Оба в прошлом подавали кучу поправок в законопроекту 2047-д, и таким образом затягивали процедуру отмены схемы с обязательной платной оценкой имущества.

На компьютере Волошина собиралась финальная версия самого законопроекта и всех сопроводительных документов, что видно из метаданных файла.

Однако именно Кубива собеседник издания в парламенте, знакомый с ходом событий, называет основным инициатором законопроекта. По его словам, Кубов понимал, что вряд ли законопроект с его "первым" соавторством получит поддержку, поэтому попросил помощи у главы финансового комитета ВР Дмитрия Наталухи, который в свою очередь уже подключил депутатов комитета.

"Мое мнение таково, чтобы поддержать председателя комитета и подписантов и принять за основу. Между первым и вторым чтением поработать, учесть максимальное количество вещей. Не спешить, не делать сокращенную процедуру рассмотрения", - поддерживал проект закона на заседании комитета 24 июня нардеп Кубив.

Источник издания отмечает, что сначала депутаты не очень тщательно изучили документ и доверились авторитету подписантов и общей мотивацией проекта. Однако после поднятого "шума", оказалось, что поддерживать законопроект фракция монобольшинства вообще не собирается.

Как отмечает источник, во внутрифракционной переписке "слуг" руководство рекомендовало не поддерживать этот проект закона и даже просило отозвать свои подписи под ним. Собеседник из провластной фракции уверен, что "слуги" голосов за 3618 не дадут и если даже законопроект вынесут в зал, то там он не получит поддержки.

Кроме этого, по информации председателя Общественного совета при НАПК Екатерины Бутко, вывод антикоррупционного органа по законопроекту также будет отрицательным.

В такой ситуации председатель комитета Наталуха остается единственной публичным защитником законопроекту среди "слуг", чем собирает негатив вокруг себя.

Что дальше

Член профильного экономического комитета и нардеп Голоса Ярослав Рущишин считает, что не стоит ждать отзыва законопроекта.

"Вряд ли есть основания говорить о таком (отзыве законопроекта, - Ред) сейчас, это будет пощечина самим себе. Думаю, что найдут с помощью регламента много других способов, как выйти из ситуации.

Законопроект просто не будет ставиться на повестку дня и все. Этого уже достаточно для того, чтобы эта история забылась ", - сказал Рущишин.

В то же время эта история открывает окно Овертона для обсуждения легализации отрасли. Рынок действительно большой, и действительно малоконтролируемый, из-за чего часто страдают потребители.

"Если мы можем хотя бы немного сделать более безопасными соглашения между потребителями и риэлторами, мы должны это сделать. Мы проведем консультации с рынком, возможно мы изменим модель, возможно они посоветуют нам что-то другое, потому что сейчас все разделилось на два лагеря", - объяснял Наталуха в эфире одного из телеканалов.

Тех самых специалистов больше устраивает законопроект "О брокерскоей деятельности", разработанный Фондом госимущества в 2019 году, на который они предлагали комитету обратить внимание. Альтернативой законопроект предлагал контролировать рынок не только самоуправлением, а и самим Фондом, не вводил дополнительных реестров и не "навязывал" услуги риелтора.

Сам Наталуха недавно заявлял, что ожидает "широких консультаций с рынком" и принятие законопроекту 3618 в первом чтении осенью.

Цыплят, конечно, по осени считают, но есть ощущение, что о риелторском регулирования в таком "жестком" формате мы вряд ли услышим в ближайшее время.

Бюджет Депутаты НАПК